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产业问诊| 租户不续租想以抵押金扣租金……

赵先生说，租户在3月尾发出通知，说从今年6月起，不续租我们的办公单位。当初承租这个单位时，租户有缴付两个月的抵押金，以及半个月的水电抵押金。在那期间，我们付给产业经纪一个月的租金，作为协助物色租户的酬劳，这是行规的基本原则。可是，今年4月开始，租户就不缴付租金，也不回电或回应讯息。我们在想，租户是否准备以抵押金对扣4月和5月的租金？这样对屋主是不公平的。一直以来，我们的认知是：租户不能以抵押金来对扣最后两个月的租金，主要是顾虑租户损坏房屋或办公单位的设备。假如有损坏，至少屋主手中握有抵押金，可以用来补贴修理费。现在我们有什么办法可以应对这样的情况? 谢谢。答：资深产业经纪陈帆说，屋主在遇到租户不回电或不回应讯息，坦白说，拖欠租金的问题确实比较难处理。抵押金可补贴修理费 [vip_content_start] 赵先生也晓得，租户不能以抵押金来对扣最后两个月的租金，主要是顾虑他们对房屋或办公单位的设备有所损坏。假如房屋内的设备有损坏，至少屋主手中握有抵押金，可以用来补贴修理费，这是一般的处理方式。现在赵先生面对的问题是租户不回电或回应讯息，屋主被迫处于不利的境地。需亲自查看赵先生需要抽空亲自查看，可以在工作日任选一天登门查访，假如租户有在最好，倘若没有在，可以告诉租户的雇员，表明来意提醒还拖欠租金，还有麻烦开门借用洗手间，至少可以看一看办公室的情况。他说，准备搬走的租户，会有一些以押抵金对扣租金的情况，在这个关键点上，只能希望租户准时搬走，不要留下一大堆垃圾和废料，同时，也不要破坏房屋/办公室的设备。当租户留下一堆垃圾和废料，屋主被迫自费请人来载走，还要花钱修理，如果清洗没有办法解决问题，就要用一些钱撤换洗手盆、马桶等等。在今天的市场，花这些钱并不是数十令吉就可以办妥，而是数百令吉、甚至更多的花费。我们不清楚赵先生和租户签署的租约内容，是否有提及租户若以抵押金对扣租金，需要付出怎样的代价，或者需承担哪些后果。假如租约有清楚讲明，也许可以让屋主比较有利，或者说比较有谈判的条件。但愿赵先生面对的问题有转机，可以使劣势转为优势。

2天前

产业问诊|Step Up融资买房利弊

问：我之前有和弟弟联名买屋子，但现在是弟弟自己供屋，最近考虑再买过一间屋子自住，这一个月以来看了几个在吉隆坡一带的新项目，价格都在45万至60万令吉区间。因为第一间屋子还未完全转名给弟弟，加上供着车，所以影响了偿债比率（DSR），但考量月供超过2000令吉有所犹豫，产业经纪建议我，可以尝试加强融资计划（Step Up Financing）的房贷，想知道这个加强融资计划有什么需要注意的吗？产业经纪告诉我，在加强融资计划首5年的房贷供款可以少点，供屋压力自然会小点，但我好奇的是，新项目前面至少有3年只是供银行利息，并不会太压力啦！首5年供款少，那么第6年开始是不是要连本带利供更多呢？可以知道这个加强融资计划的利与弊有哪些吗？谢谢！答：你好。很多人对于加强融资计划其实一知半解，实际上目前市场上仅有少数银行有为房贷推出加强融资计划，而这项计划通常只适用于贷款全额发放后的首3年或首5年，并不包括房产建设期间的按工程进展付款利息（Progressive Interest）。初期供款额低后期高在这项计划下，银行可在初期阶段降低你的每月供款金额，甚至允许你基于当时的未偿还贷款余额，仅偿还利息的部分，无需强制偿还本金的部分，具体则取决于相关银行的政策规定。要注意的是，在加强融资计划结束后，即第4年或第6年起，你的房贷每月供款将会高于市面上一般的标准房贷。这是因为你前期偿还的本金较少，导致剩余贷款本金较高，从而拉高后续的还款金额。先了解房贷重要知识在进一步探讨加强融资计划下的房贷机制前，我们先来了解两个关于房贷的重要基础知识。第一，房贷利息是采用递减余额法（Reducing Balance）计算，这是一种全球通用的计算方式。利息仅根据未偿还的贷款本金计算，通常以每日计息方式计算，并按月向借款人收取。 [vip_content_start] 第二，我国大多数银行都提供灵活贷款（Flexi Loan）。无论是全灵活（Full Flexi）或半灵活（Semi-Flexi），借款人都可以随时提前偿还部分本金，以即时降低贷款余额，从而减少利息支出，这通常从提前偿还部分本金当天开始生效。提前偿还的本金越多，则所需支付的利息就越少。此外，你也可以在需要时提取已提前偿还的部分资金，这也能让你有较高的资金流动性。在基本了解房贷的种类后，我们回到加强融资计划的讨论，在银行全额发放房贷后，其较低的初期供款金额比起常规供款，是一个非常有效的财务风险管理工具。每月负担较低的房贷让你可以有更好的现金流，用于其他财务用途，例如增加储蓄、扩大投资组合，或减轻每月的财务压力，对于收入不固定的人士而言，现金流管理尤为关键。若情况适用，在加强融资计划下获得的房贷仍可享有灵活贷款的特点。当你的现金流充裕时，你可以随时提前偿还部分本金以降低利息支出；当有资金需求时，也可以灵活提取。现金流较紧者适用不过，请务必记住，利息是根据贷款余额计算，而不是根据你的每月供款金额，这一点很重要，切勿搞混。无论如何，从精明理财的策略角度来看，加强融资计划贷款对各类买家都具有一定优势，无论是自住还是投资用途，尤其适用于当前现金流较紧或需要更灵活安排资金的人士。说了那么多，回到你目前的规划与情况，加强融资计划贷款无疑是一个非常适合你的工具，在收入和储蓄尚未稳定或充足的阶段，可拥有更大的现金流管理空间，以降低财务压力。同时，这也为你争取时间，在这段期间专注提升主动收入来源，以便在第4年或第6年之后，有能力承担较高的供款金额。最后，需要提醒的是，加强融资计划贷款并不适合缺乏财务自律的人士，因这并不是一个让你“拖延时间”或增加消费的工具。若你无法有效管理财务，反而更适合选择传统的常规供款，以帮助控制每月开支与预算。精明理财的知识与技能，是迈向资产增长与财富积累的重要关键，希望这能帮到你规划买房大计。

2星期前

产业问诊|租金收益率多少才算好？

我们是两姐妹，购买了两个公寓当投资，一个是住宅公寓，另一个是办公楼单位。想知道租金收益率多少巴仙才算理想？住宅和办公楼的租金收益率是否一样，以及如何计算租金收益率？谢谢。纪家姐妹敬上答：房产投资的平均资本增长率，到底多少巴仙比较理想？在标准的市场条件，5至7%的资本增长率算是理想的。房地产专家指出，投资房产需要看租金收益率，计算方程式如下：租金收益率 =（租金总收入-总管理费用）/房产买入价格 x 100% 假设个人是以50万令吉购买一个房产单位，每年的管理费支出是5000令吉，每月的租金收入是3000令吉。租金收益率=（RM3000x12个月-RM5000）/RM500,000 x 100=6.2% 住宅办公楼租金收益率不同住宅和办公楼的租金收益率多数会有不同，办公楼单位的管理费的支出会比较多，如果加上每半年的门牌税支出，肯定会有影响，因为办公楼的门牌税比住宅单位高出许多。 [vip_content_start] 假设想要投资办公楼单位，一定要有把握租金能比住宅单位高，或者是办公楼的售价比住宅单位少。同样是1800令吉的租金，假设房产单位的价格是50万令吉，办公楼单位的价格40万令吉，这样还行，因为接下来屋主每月需要缴付办公单位的管理与服务费、每半年的门牌税，都比住宅单位高。房产单位的价格50万令吉，主要在于其建筑面积，估计有1000或1100平方呎，而办公单位的面积则是800平方呎，在同样的地区，租金都是1800令吉。在马来西亚，一般在正常市场条件下，住宅房产的平均租金收益率大约是3.72%。一名金融分析员指出，一个理想的房产出租率，应该至少是屋主购买价格的7%，因为6%是收支平衡。这主要是屋主需要考虑额外的成本，例如购买家具、支付管理和保养费，房产损坏的维修费等等。此外，租客退租和房屋空置一段时间，也会导致屋主的租金收入相应减少。我们应该注意的是，租金收益率胥视房地产的类型，以及资产所在的位置，例如，单位数量有限，而且靠近轻快铁站、地铁站等交通地点，在购物中心和办公楼附近的公寓，一般上能获得较高的租金收益。资本增长率最好比通胀率高逾4% 对于购买产业出租的投资者来说，他们最期待的当然是：租户的租金可以概括大部分的房屋贷款分期。根据房地产专家的看法，住宅房产的资本增长率，最好是每年能比通货膨胀率高出4或5%。假设马来西亚的消费价格指数（CPI）是2.8%，基于对通货膨胀率的考量，资本增长率应该至少有6.8%或7.8%，这才称得上是稳健的增长率。坦白说，单看字面上的数据，这似乎并不容易达到，不过，可以作为我们投资房产放眼的目标。在正常的经济情况下，资本增长率高于通货膨胀率的2至3%已经是不错了，尽管不能被归类为最高，但任何低于这个数字，将被视为低资本增长率。

4星期前

产业问诊|房屋状况欠佳如何包装出售？

我和太太在雪兰莪巴生河流域有一间房屋，目前是出租给附近工作的年轻人，每月租金只是900令吉，同区的其他房屋租金，已经是1200至1300令吉。这几个租客已经租了我们的屋子好几年，我们也没有调高他们的租金。

1月前

产业问诊|首购族夫妇选成屋或预售屋？

首次购买房屋，应该选购建成房产，或是兴建中的房屋？

1月前

产业问诊|租金大不如前转售价降10% 办公楼单位卖或不卖？

我姓程，名下有一间办公楼单位待售，之前有租给一家小公司，因为市场竞争激烈，而且该区有几栋办公楼，单位数目供应多，租金不到2000令吉，比好几年前还低。最近半年，租客缴交租金并不准时，有时拖到当月的月底，偶尔还拖到第二个月的月中。在3月初，租客通知要退租了，我决定不再继续出租、而是出售。联络产业经纪并告知我的要价，经纪听完后说要价太高，应该要降低10%，这样比较容易吸引买家或投资者的目光。听到这番话后，我内心有些纠结，降低10%不致于亏损，但是赚不多。我又不大想放手，想要再等多几年才脱售。可是，最近我们的生意很淡，如果能脱售产业，至少可以松绑资金。现在有些进退两难，又回到卖或不卖的原点，希望产业顾问提供一些意见供参考，谢谢。答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，从程先生提供的讯息可以得知，该商业产业区有几栋大厦，办公单位数目多，估计不只租金不如几年前，转售价可能也不大理想，市场竞争严峻难免会拉低租金和产业成交价。 [vip_content_start] 在十多二十年前，商业产业炙手可热，那个年代供应不像今天般充裕，而且上班族都要去公司、办公大楼报到和工作。看看今天的市况，形势已经大不相同，有些行业的员工，可以在家远程工作，雇主不一定要租办公单位作为员工的办公室。我们不晓得程先生是否为产业的一手买主，假如是即便降低价位，应该也会有钱赚；假如不是，而是二手买主，那么，就如你的经纪所说的，降低要价10%，比较容易吸引买家或投资者的注意力。售价产业只要不亏损，少赚一些是可以考虑放手的，因为今天办公单位的业主，在物色租客或买家时，普遍都面对程度不一的竞争。程先生也提及所经营的生意很淡，如果能脱售产业，清还银行贷款，还有一些盈余可以作为营运资金，这样的规划是可行和受鼓励的。办公单位租金普遍比疫前低20% 当然，程先生依然可以选择继续出租产业，但可以预见的是，租金不会比过去理想。许多办公单位的租金，至少比冠病疫情前低20%或500令吉，这是今天市场相当普遍的现象。再讲远一些，假设你的待售产业有潜在买家表示有购买兴趣，那么要替你高兴，接下来可以针对售价协商。在协商的过程中，经纪扮演中间人角色，这个过程一般取决于几个因素，包括你的开价、目前的产业市况，以及你是否急于出售该产业单位。你在跟买家议价的时候，可以在心里设定一个议价空间，人们在购买产业时，总是认为可以减价的。假设你希望能以40万令吉出售，那么可以开价42万至43万令吉，这样就会有2万至3万令吉的议价空间。

2月前

产业问诊 | 双钥匙房产需缴两份门牌税地税？

在马来西亚，“双钥匙”房产单位不算很普及，主要是同在一张地契的两个单位，加起来面积并不小，价格也不便宜，在一个产业发展计划所占的比例不大，对投资者或房产提升者来说，选择不是很多。

3月前

产业问诊|公寓小单位售120万上班族买不起……

我是欣欣，在吉隆坡市中心上班，附近有新建完工的服务公寓，据说建好移交锁匙至今不到两年。看到一间建筑面积不到500平方呎的，再按进去看转手挂价要120万令吉，每平方呎大约2500令吉，太夸张了。一开始，我想这种小面积单位，每平方呎估计不到1200令吉，假设售价55万令吉，我的收入多数符合购买资格。而且一间卧室、一间浴室的设计，足够我一个人居住，不需要大面积的单位，万万没想到竟然大大超出我的预算。我和朋友稍微计算，以每平方呎2500令吉平均价计算，其他如900平方呎的，要价就是225万令吉。我们是一般的受薪上班族，哪里有能力负担？有些单位每平方呎要价可能不到2500令吉，有些则超过2500令吉，甚至是2900令吉，这是什么情况？与我们去澳洲、英国等西方国家购买公寓所需的预算，似乎相差无几。希望《产业问诊》顾问可以分享一些看法、建议或心得，供我们这些想购买小面积单位，而且是新手的购屋者参考。 [vip_content_start] 谢谢。答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，在吉隆坡市中心或是中央商务区，一些新建成的服务公寓，刚开始推出时，每平方呎售价在1500令吉上下；如今建成后，转手价平均来到2500令吉，可以说并不罕见。这些公寓的转手价非常亮眼，一般离不开几个主要因素：位于永久地契的地段、出入交通非常方便，捷运站就在数百公尺内，周边也有办公大楼、购物中心、酒店及公园等等。还有就是发展商口碑好、公寓密度低，建筑格局为欧美风格，室内基本配备齐全，包含空调、睡床、床单、餐桌、基本餐具、洗衣兼烘干机、冰箱、书桌、电视、沙发等设备，房产买家只需要提了行李箱就可以入住。陈建业补充，室内装饰会因面积大小有增减，以沙发作为例子，有些是一个位子、有些是两个位子，以此类推。可往市郊物色房产这里建议欣欣前往市中心以外的地点物色房产，选择附近有捷运站或轻快铁站，有基本设施例如便利商店、餐饮店、迷你商场，还有衔接巴士川行的产业。陈建业指出，市中心的公寓太贵了，那些房产的买家有些是超富人士、海外投资者，或者是外资企业家，主要买来作为派遣到大马的高层职员的住宿单位。他提醒大家，别忘了这些公寓单位每月的管理与服务费，也比其他公寓的收费高，长久下去将是一笔不小的开销。

4月前

产业问诊|购屋前应做何准备？

我今年27岁，毕业出来社会工作大约3年多，目前在吉隆坡工作和租房屋，从当年在首都大专院校读书到现在，前后租房屋已经7、8年了。

4月前

产业问诊|首次卖屋有何程序？

我是阿燕，今年42岁，想要出售我的小公寓（面积大约700平方呎），该公寓已经25年，当年购买的时候，也是转售单位，那时该公寓的屋龄大约有10年。这间公寓是属于99年屋契的房产，如今剩下70多年，朋友建议卖了购买比较新的房产，她们说如果租赁屋契剩下更短，可能更加没有转手价值，或者说不会再增值。这是我第一次准备出售房屋，想了解关于出售房屋的过程。我委托房产经纪协助出售，但是我觉得还是需要掌握一些这方面的常识，避免被认为卖家一无所知，变成处于劣势。谢谢。答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，假设你在出售房屋的过程中，顺利遇到有兴趣的潜在买家，表示想要购买你的小公寓，那么可以针对房屋的售价进行协商。他说，虽然产业经纪已经在出售房屋网页挂了卖家属意的售价，但是，在一个自由买卖的市场，买家一般会还价，只要幅度合理，通常都可以成交。 [vip_content_start] 在双方协商期间，取决于几个因素，包括卖家开出的价位，目前房地产市场的情况，以及卖家是否急于出售房屋套现，作为其他的规划用途。假设你准备以35万令吉出售，那么你可以将卖价订在38万令吉，这样就会有3万令吉的议价空间。达协议后需签购买意向书一般来说，房地产经纪可以为你提供这方面的建议，以便尽可能达成买卖协议。一旦你和买家达成协议，这时候双方需要签署一份购买意向书。在准备这份购买意向书时，房地产经纪会要求买家支付一笔定金（Earnest Deposit），通常这笔订金是房屋价格的2至3%。购买意向书的资讯主要包括：买卖双方的名字、大马卡资料、房地产所在地址、双方议定的房地产交易价格，支付的订金，以及签署房地产买卖合约的期限。在买卖双方签署意向书后，你的代表律师会开始准备卖房屋的法律文件：就是买卖合约，在买家签署买卖合约后，买家将支付一笔相等于房屋价格10%的首期钱。至于其余的90%屋款，买家必须在买卖合约签署与盖章后的3个月内支付，不过，合约的条款是根据房地产类型，例如永久或非永久地契房屋，过程和所需时间会有不同。当买家完成付款与签署相关文件后，你的房产单位算是已成功卖出，房屋的所有权将转移给买家，这时，你需要清空房屋，准备移交房屋锁匙给买家。

4月前

产业问诊|1资产申请2房贷可行吗？

伍先生提出关于抵押资产和解押的问题，问题如下: 1）如果用一个资产作为抵押，不过，先后向两家银行提出贷款申请，是否可以获批准？ 2）Discharge of Charge是解押吗？如果是，手续由谁办理？ 3）我们向银行提出房产贷款申请时，除了房子外，还有哪一些可以作为抵押资产？ 4）银行是怎样估价我们的抵押资产价值？ 5）抵押资产的价值，是否需要和贷款的数目同等？ [vip_content_start] 谢谢。答：我们可以同时向不同银行提出产业贷款申请，不过，当抵押资产只有一件时，即使是两家银行对贷款的申请给予批准，但也只能领取一家银行发给的贷款，因为任何的贷款都需有资产做为抵押担保。林若辉律师说，Discharge of Charge就是解押的意思，当我们还清贷款，向银行赎回地契需要办理的手续，可以交给律师楼协助处理。个人申请贷款时，除了房屋，其他可以做为抵押的资产包括店屋、土地、工厂、办公单位等，前提是这些资产的银行贷款必须已经还清。可贷款额胥视产业价值银行有他们本身的估价人员、个别估价师或是所属的估价公司，对有关地区的产业价值水平一般有一定程度的了解。当银行认为申请者的产业有价值，对他们提出的贷款数额申请多数会批准。举个例子，如果申请者提出领取50万令吉贷款的申请，可是，有关产业的价值可能只是45万令吉，他的申请自然无法获得批准。反过来说，如果有关产业价值50万令吉，贷款者向银行提出40万令吉贷款申请，如果他没有拖欠贷款的纪录，好比说没有拖欠信用卡债，也没有拖欠个人贷款的纪录，那么可以说他的信用纪录保持理想状况。分期付款不能超过收入三分一此外，收入也要符合银行设定的分期付款条件，就是说分期付款的数目，不能超过收入的三分之一，这样一来，自然加大贷款申请获批准的机会。

5月前

产业问诊| 转手屋价比市价高难借贷90% 首付款恐增

假如卖家将房屋的价格订得比市价高，买家可能无法从银行借到90%的贷款，因此需要更多的自付款项，才得买到看中的转手屋。

5月前

产业问诊| 付了订金首期卖主变卦不卖……

朱先生说，他在2025年10月购买了一间房屋，决定购买时支付2%的购屋订金，双方签了买卖合约，他也付了10%首期钱，可是，卖主过后却改变主意，说不卖该产业了。

5月前

产业问诊│什么是单位份额？如何计算管理费？

崔先生说，他们居住的公寓单位，每个月的管理与维修费，以建筑面积计算，原本不到300令吉，而且这个数目维持了好多年；可是，采用单位份额计算过后，每月的数目变成接近345令吉。

6月前

产业问诊│屋旁空地公园变电房……

朱先生说，父亲在2025年初订购一间超大型双层排屋，而且还是角头单位，屋旁有相当宽敞的空地。在排屋不远处，有一块空地，据说是准备作为居民休闲的场所（小型公园），因此他父亲购买的角头间房屋，比其他单位多了好几万令吉。他指出，父亲已付给发展商一部分的屋款，最近他去建筑工地查看，发现那块准备作为小型公园的空地，旁边竟然建起一间电房。父亲感到很纳闷，因为在买卖合约的平面画，并不存在这间电房，如果当初显示有，父亲是不会考虑购买这间房屋的。 [vip_content_start] 请问：“这样的情况，我们有何办法可以处理？” 答：购屋者协会中文组主任陈锺灵说，买卖合约一般只显示房屋的平面图，譬如个别单位的建筑面积、各个房间的尺寸、厨房有多大，是否有阳台、玄关、晒衣空间，诸如此类的资料。在发展商推售房屋之前印刷的促销手册，可能会包括建筑图，但那不是最精准的一份，有可能会再修改。促销手册建筑图会修改他说，如果想要进一步了解有关房产计划的详情，必须到房屋地点所属的地方政府处（譬如首邦市是到首邦市议会管辖）、土地局购买一份建筑图、或者向发展商建筑师查询。购屋者在签署买卖合约之前，可以要求看一看发展商的建筑图，因为在建筑图会显示哪一块空地是公园、公园的哪一端有电房等设施。发展商在推行房产兴建计划之前，必须向地方政府提呈建筑图，待当局批准并发出兴建准令后，才可以动工建筑房屋。我们不晓得电房与房屋的距离，建议朱先生父亲向发展商了解，毕竟在签署买卖合约时，并未获告知有这样的建设，洽谈是否有任何方式，可以弥补朱先生爸爸多付的购屋款。

6月前

产业问诊│店屋需备灭火器?

邱先生提出有关店屋灭火器的问题。他说，灭火器是否为店屋必备品，是否由业主提供给租户？另外，地方政府是否强制经营者要有灭火器才可领取执照？ [vip_content_start] 答：陈锺灵指出，店屋业主在购买火险时，保险公司会规定必须要有灭火器才接受承保。至于说必须要有多少支，理论上来讲，应该是多比少好，一般与公司店屋或工厂面积有关，不能一概而论。若要为货物投保必须安置灭火器地方政府当局并没有规定经营者需要准备多少支灭火器，才可以领取执照，因为这涉及不同地方政府的执法准则。租户若要为货物投保，必须安置灭火器，这样才符合保险公司承保的条件。业主与租户之间必须各自安装多少支灭火器，最好是业主与租户签署租约前，双方洽谈后达致协议。

6月前

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