产业问诊|浴室漏水 楼上业主拖着不处理……

主答人：物管经理兼《管你楼事物管交流群》群主张惟越[email protected]

问：你好，我住的公寓最近有漏水的问题，主人房的浴室天花板越来越多水印，我到管理处做投诉，管理处安排技术人员来我家看过后，说是楼上要负责维修。

我尝试联络了楼上单位的屋主，但对方没有接电话，我只能找回管理处联系楼上，但对方诸多借口说最近不得空处理，让我再等等，但那个水印一直扩散，我担心天花板真的会掉下来，这个情况我还能做什么？

我是否可以自行维修后和楼上屋主索偿？管理处有说可以走程序去仲裁庭（Tribunal），这部分我不是很明白，是什么程序呢？会拖很久吗？怎样处理呢？

接管理层检查证书

业主须7天内维修

答：你的情况，其实是很多高楼业主都会遇到的问题，尤其浴室渗水属于共管楼宇里最常见的纠纷之一。

根据你的情况，如果管理处已经检查，并确认漏水源头来自楼上单位，那么接下来已经不是“你自己慢慢和楼上谈”的问题，而是管理层必须依法介入协调与执行。

根据2015年分层管理条例（维修及管理）管理层可发出检查证书（Certificate of Inspection），也就是所谓的Form 28。这个文件很重要，因为这代表管理层正式确认，漏水源头来自有关单位。一旦Form 28发出后，楼上业主一般需在7天内进行维修。

保留证据勿急着自己修

你现在最担心的问题，即水印越来越大，会不会在等待维修期间天花板就先掉下来，这个担心是合理的，因长期渗水会导致石膏天花板软化、电线潮湿、发霉、油漆脱落甚至局部坍塌。

所以，你现在不能只是停留在口头投诉，请马上做这几件事：

第一、正式书面要求管理处跟进

不要只靠WhatsApp信息，请正式电邮或以书面信件方式要求管理处跟进。

如果不知道书面信件要怎么写，这里给你简单的内容参考。可以在书面信件中说明你已经投诉有关漏水问题，而管理处已确认漏水来自楼上，另水印持续扩大因此担心安全问题，要求管理处立即发出Form 28，同时采取进一步行动。

请务必要留下书面记录，因为以后若进入仲裁庭程序，这些都会变成证据。

第二、大量保存证据

你现在开始每天都要拍照，最好是有日期，重点放在天花板水印、漏水情况、发霉等。若有灯具潮湿或家具损坏也要记录进去，当然如有漏水或滴水的视频更好。

第三、不要急着自己先维修

很多业主一紧张，马上就会自费维修，这样有时反而很难追讨。

正确的做法是先让管理处完成检查与发出Form 28，之后若对方还是拒绝维修，你才考虑自行维修后再向楼上索偿，但记得所有报价、单据和照片都要保留。

仲裁庭不需律师 让业主低成本维权

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至于你问什么是仲裁庭，这个是分层管理仲裁庭，隶属房屋及地方政府部（KPKT），专门处理漏水纠纷、管理费争议、管理处失职、装修纠纷、共管楼宇争议等，最大的重点是进入仲裁庭程序不需要请律师。

这是政府为了让普通业主，可以低成本维权而设立的机制。

而仲裁庭的流程其实不复杂，一般流程：

1）填写索赔表格Form 1提交房地部

2）缴付相关手续费，一般不高

3）等待聆讯日，大约会在4至8周内安排听证会

4）出席听证会向仲裁庭主席说明情况

届时，你需要准备Form 28、投诉记录、照片、视频、报价单及维修单据（若有）。

而分层管理仲裁庭会做什么？

1）最普遍是命令楼上维修

2）允许管理层代为维修，之后向楼上单位业主收费

3）赔偿你的损失，比如花板与油漆损坏、柜子家具受潮、已支付的维修费等

分层管理仲裁庭程序比法庭快

至于你问这个程序会不会拖很久？事实上比起法庭，分层管理仲裁庭堪称非常快，因这里无需复杂程序、无需律师且文件较简单，很多案件通常几个月内就会有结果。

当然，若对方一直不配合，执行阶段还是可能需要时间。而在执行过程最现实的问题，在于管理处有没有认真做事。

其实，很多漏水纠纷真正的“卡点”不是法律，而是管理层不敢强硬执行，因为怕得罪业主、怕冲突、怕麻烦，结果就变成“你等等”、“楼上不得空”、“再观察”等回复，但问题是渗水或漏水问题不会因为管理处的“等等”就自己停止。

简单来说，你现在最重要的是做好这4件事：

1）要求管理处正式发出Form 28

2）保留所有证据

3）给管理处合理期限处理与跟进

4）若仍无行动，直接向分层管理仲裁庭提交索赔表格Form 1

最后，我要强调的是，在共管楼宇里，漏水问题并非“邻居私人问题”那么简单，因为高楼住宅是上下相连的共同结构。

如果管理层长期不处理，最后影响的不只是你的天花板，而是整栋楼的居住安全、公信力与管理秩序。