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产业问诊|浴室漏水楼上业主拖着不处理……

主答人：物管经理兼《管你楼事物管交流群》群主张惟越[email protected] 问：你好，我住的公寓最近有漏水的问题，主人房的浴室天花板越来越多水印，我到管理处做投诉，管理处安排技术人员来我家看过后，说是楼上要负责维修。我尝试联络了楼上单位的屋主，但对方没有接电话，我只能找回管理处联系楼上，但对方诸多借口说最近不得空处理，让我再等等，但那个水印一直扩散，我担心天花板真的会掉下来，这个情况我还能做什么？我是否可以自行维修后和楼上屋主索偿？管理处有说可以走程序去仲裁庭（Tribunal），这部分我不是很明白，是什么程序呢？会拖很久吗？怎样处理呢？接管理层检查证书业主须7天内维修答：你的情况，其实是很多高楼业主都会遇到的问题，尤其浴室渗水属于共管楼宇里最常见的纠纷之一。根据你的情况，如果管理处已经检查，并确认漏水源头来自楼上单位，那么接下来已经不是“你自己慢慢和楼上谈”的问题，而是管理层必须依法介入协调与执行。根据2015年分层管理条例（维修及管理）管理层可发出检查证书（Certificate of Inspection），也就是所谓的Form 28。这个文件很重要，因为这代表管理层正式确认，漏水源头来自有关单位。一旦Form 28发出后，楼上业主一般需在7天内进行维修。保留证据勿急着自己修你现在最担心的问题，即水印越来越大，会不会在等待维修期间天花板就先掉下来，这个担心是合理的，因长期渗水会导致石膏天花板软化、电线潮湿、发霉、油漆脱落甚至局部坍塌。所以，你现在不能只是停留在口头投诉，请马上做这几件事：第一、正式书面要求管理处跟进不要只靠WhatsApp信息，请正式电邮或以书面信件方式要求管理处跟进。如果不知道书面信件要怎么写，这里给你简单的内容参考。可以在书面信件中说明你已经投诉有关漏水问题，而管理处已确认漏水来自楼上，另水印持续扩大因此担心安全问题，要求管理处立即发出Form 28，同时采取进一步行动。请务必要留下书面记录，因为以后若进入仲裁庭程序，这些都会变成证据。第二、大量保存证据你现在开始每天都要拍照，最好是有日期，重点放在天花板水印、漏水情况、发霉等。若有灯具潮湿或家具损坏也要记录进去，当然如有漏水或滴水的视频更好。第三、不要急着自己先维修很多业主一紧张，马上就会自费维修，这样有时反而很难追讨。正确的做法是先让管理处完成检查与发出Form 28，之后若对方还是拒绝维修，你才考虑自行维修后再向楼上索偿，但记得所有报价、单据和照片都要保留。仲裁庭不需律师让业主低成本维权 [vip_content_start] 至于你问什么是仲裁庭，这个是分层管理仲裁庭，隶属房屋及地方政府部（KPKT），专门处理漏水纠纷、管理费争议、管理处失职、装修纠纷、共管楼宇争议等，最大的重点是进入仲裁庭程序不需要请律师。这是政府为了让普通业主，可以低成本维权而设立的机制。而仲裁庭的流程其实不复杂，一般流程： 1）填写索赔表格Form 1提交房地部 2）缴付相关手续费，一般不高 3）等待聆讯日，大约会在4至8周内安排听证会 4）出席听证会向仲裁庭主席说明情况届时，你需要准备Form 28、投诉记录、照片、视频、报价单及维修单据（若有）。而分层管理仲裁庭会做什么？ 1）最普遍是命令楼上维修 2）允许管理层代为维修，之后向楼上单位业主收费 3）赔偿你的损失，比如花板与油漆损坏、柜子家具受潮、已支付的维修费等分层管理仲裁庭程序比法庭快至于你问这个程序会不会拖很久？事实上比起法庭，分层管理仲裁庭堪称非常快，因这里无需复杂程序、无需律师且文件较简单，很多案件通常几个月内就会有结果。当然，若对方一直不配合，执行阶段还是可能需要时间。而在执行过程最现实的问题，在于管理处有没有认真做事。其实，很多漏水纠纷真正的“卡点”不是法律，而是管理层不敢强硬执行，因为怕得罪业主、怕冲突、怕麻烦，结果就变成“你等等”、“楼上不得空”、“再观察”等回复，但问题是渗水或漏水问题不会因为管理处的“等等”就自己停止。简单来说，你现在最重要的是做好这4件事： 1）要求管理处正式发出Form 28 2）保留所有证据 3）给管理处合理期限处理与跟进 4）若仍无行动，直接向分层管理仲裁庭提交索赔表格Form 1 最后，我要强调的是，在共管楼宇里，漏水问题并非“邻居私人问题”那么简单，因为高楼住宅是上下相连的共同结构。如果管理层长期不处理，最后影响的不只是你的天花板，而是整栋楼的居住安全、公信力与管理秩序。

1星期前

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