灾后房市（系列2）│一次灾害一次提醒 防灾意识重塑房市

西西尔柯达：77％购房者主动评估气候风险

PropertyGuru集团永续发展主管西西尔柯达在接受《投资致富》专访时指出，最新的调查确实反映大马购屋者行为的明显转变，多达77％购房者在选房时会主动评估气候风险，而这一转变主要源于反复出现的洪水及愈发频密的山体滑坡，让人们真正感受到灾害风险并非只是新闻，而成为生活的一部分。媒体与社交平台对灾害的及时报道与讨论，也进一步提高公众对风险的认识。

在经历连续不断的灾害之后，购屋者也愈发意识到，气候风险不仅关乎居住安全，更会对屋主造成实实在在的财务冲击。位于水灾高风险地区的房产，往往因反复淹水而长期承压，每经历一次大水患，屋主就必须承担装修、翻新，以及家具、电器维修开销，经济负担逐年累积。

另外，处在易淹水区域的房产，通常需要更完善的排水系统或额外的缓解措施，保险费率更高、维修和保养频率更密集，有些情况甚至会影响能否顺利取得贷款。所有这些，都在持续推高长期持有成本，并可能拖累未来的估值与转售表现。

李义廉：安全风险成核心考量

产业评论员李义廉指出，过去10多年来，大马人购房主要看重地点、交通便利、工作地点距离，又或者附近有没有捷运、大道、商场、学校等基础设施。只要该地区的设施配套齐全、生活方便，房产就一定有人买。

但随着水灾、山体滑坡等自然灾害频发，购房者开始提出不同问题，比如这个地区会不会发生水灾？一场暴雨会不会让道路瘫痪？附近是否有斜坡，有没有山体滑坡的风险？住家旁是否有天然气管线等等，这也是大马人的购屋思维从1.0走向2.0的关键转折。

他指出，每一次灾害都是一次警醒，正所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳，安全风险已从过去的附属条件，变成购房时的核心考量。这种意识转变正悄悄影响需求，也让大马房产版图开始改变，使得安全性也逐渐成为新的筛选标准。

随着买家对居住安全风险的关注度提升，购房时变得更加谨慎，也更在意居住环境的安全。李义廉认为，在如此的市场氛围下，发展商自然会做出回应，推出让买家更安心的产品。“发展商会意识到买家会担心这方面的东西，所以会确保旗下的产品是能够符合买家需求的，人家可以放心买我的产品。”

发展商聘专家强化安全

他解释，发展商在规划时会尽量避开潜在风险较高的地区，给予买家更安心的环境，同时在可行范围内提升项目的安全水平，必要时甚至会聘请更多专家顾问，以强化整体的安全。

谈到会否因此拉高发展商的建筑成本，李义廉坦言，虽然多聘请专家顾问确实会增加一些费用，但这并不是最沉重的负担，真正的成本压力主要来自建筑材料价格不断攀升，以及政策朝令夕改所带来的额外开销；相比之下，顾问费反而是较小的一部分。

此外，专业顾问提供的安全评估与技术建议，如果能够让房产项目品质更好、更安全，将会提升买家的信心，市场自然也愿意付出更高的价格。

他强调，房子对大多数人来说是一生只买一间的人生大事，随着买家风险意识提高，发展商也必须“在商言商”，设法解决顾客的担忧。市场关注点改变，供给端自然要跟着调整，这也正在成为近年来房市的一项重要趋势。

随着国内风险意识上升及政府对气候与环境风险的越加重视，环境社会治理（ESG）的重要不断提高，因此发展商在选地、规划、排水系统与环境设计上的要求也会越来越高，而这些永续标准将成为未来大马房产发展不可或缺的一部分。

抗震建筑未来卖点？

至于柔佛昔加末早前接连的地震是否会掀起抗震建筑的风潮，大马房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵指出，目前尚未有发展商把“抗震设计”纳入住宅项目，而最根本的原因很简单，就是市场并没有如此需求。

陈建铵：没需求推动 抗震建筑难成主流

虽然昔加末地震难免会让本地居民担心地震会否影响到自身的居住风险，特别是今年3月底，缅甸强震造成泰国国家审计署大楼瞬间倒塌的视频仍历历在目，市场对此也有所关注。

但他指出，昔加末这几次地震并未造成任何房屋倒塌，也没有出现明显的结构损坏，震感轻微、影响范围有限。由于本地过去没有发生严重地震灾情，市场普遍将这些事件视为偶发性的，一下就忘了，因此整体情绪没有被长期放大，买家也没有因此大幅改变购屋行为，房产市场并未出现恐慌性反应。

“大多数人还是把这种地震当成一次性意外，认为不会经常发生，因此不会特别影响房价或压低交易量。”

抗震建材昂贵

他解释，抗震建材本身价格昂贵，很多技术必须从日本或美国引进，本地也缺乏有能力处理抗震结构的专业人才，这意味着顾问费与施工费都会明显提高。一旦成本上升，房价自然随之被推高，但大马买家并不会因为“抗震”这项规格愿意多付几十万。在没有需求推动的情况下，抗震建筑自然难以成为主流。

另外，大马的建筑规范本来就有最低安全标准，尤其是高楼都会进行风载计算，足以承受相当于5级以下地震的摇晃。然而，发展商不可能宣称大楼具防震功能，否则未来若发生超出承受范围的震动，还可能被指控“错误宣告”（False Declaration）。

谭家良：全面推抗震建筑几率低

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE／WTW）董事经理谭家良指出，大马向来都被认为是一个非常安全的国家，除了水灾以外，鲜少有其他天灾。虽然近期出现一些地震，但大马并非处于地震区，只是比较靠近地震带而已，本身仍然属于地震风险极低的地区。

自2015年沙巴地震后，政府已经规定在部分具地震潜在风险的区域兴建政府大楼或高楼时，必须采用可抵御7级地震的抗震建材。不过，这项要求目前仅限于相关高风险区。除非未来政府把这项规范扩大至全国，否则对整体房市影响并不大。

谭家良也认为，这种“全面推行抗震建筑”的可能性并不高，因为整体而言，大马仍被视为相当安全、地震风险极低的国家。

“从数据中心的发展也可以看到国际对大马风险的判断。数据中心是非常庞大的资本投资，为什么这段时间有这么多数据中心愿意把大马考量成他们放心投资的地点，就是因为他们把大马列为一个天灾风险很低的国家。这对他们来说，是一个非常大的考量因素。”

2015年沙巴兰瑙发生6级地震，不仅造成18人不幸罹难，也暴露出我国建筑物在面对地震时的脆弱性，促使政府与工程界开始正视“抗震设计”在大马的重要性。灾难发生后，政府随即着手检讨既有的建筑安全要求，并逐步将抗震标准纳入法定规范。

2016年起，我国的建筑安全标准正式由建筑工业发展局（CIDB）统一管理，并逐步强化结构安全门槛。根据当局最新指南，新建的多层与高楼建筑必须能够承受高达里氏7级地震的震动，这项要求已比大马实际可能发生的地震强度高出数倍，也意味着我们的建筑标准已与国际标准接轨。

2017年底，我国引入《大马国家附件MS EN 1998-1（欧洲编码8）》，将抗震设计纳入新建筑施工，特别关注大马境内的建筑物及土木工程结构的抗震设计。自2019年起，所有新建的政府建筑物都必须符合抗震标准，体现全国提升安全标准的承诺。

购屋者追求稳妥安心

尽管市场买家未必会为了抗震等更高安全规格支付额外溢价，也未必会从专业角度去研究排水系统、土壤结构或地形分析，但谭家良认为，买家确实能感受到哪个社区住起来更稳妥、更加安心。

他指出，二三十年前，大马的发展方式普遍是“整片地铲平”，不论原本哪里是高地、哪里是低地，发展商往往都是把土地全部整平后才开始建设。这种做法虽然让开发速度更快，但也破坏了天然的高低地势，原有的集水区与蓄洪区被消除，雨水无法按自然路径分散，遇到大雨就容易出现水量集中或排水不顺的问题。

随着市场对环境与天灾风险的意识逐渐提高，较大型与较有责任感的发展商已经开始改变做法，转向采用更系统化、更全面的“城镇”发展，在几百亩的土地上按原有地形来规划区域，如高地保留为自然集水区，低洼处则规划成滞洪池、景观湖或公园。

另外，城镇中也会种植更多树木、保留更多绿化区，让植物的根系协助吸水，并提供更稳定的水量调节能力。这些表面上看似环境美化，其实是把ESG的观念放进规划里，让整个社区在面对极端降雨时更有韧性。

他也强调，普罗大众未必会从专业角度研究排水系统、土壤结构或地形分析，但哪里住起来比较安心，他们是感受得出来的。也因为这样，规划更完整、保留自然地形、绿化比率更高的城镇，通常会更有市场。长期而言，房价也会较有上升潜力。

气候韧性影响房子保值力

随着这几年灾害越来越频密，“住得安不安心”已经从过去的附带考量，变成许多买房人的首要问题。大家开始意识到，气候韧性不仅关系到安全，也会影响房子的保值力、维修成本，甚至未来能不能顺利转手。因此，ESG不再只是企业流行语，而是未来几年大马房市的重要发展方向。

西西尔柯达指出，如今买家不只看地点、交通，还会把气候风险一起计算进去，包括排水能力、地势、社区的防灾规划等等。这种心态的转变，许多发展商也开始主动调整做法，把气候风险评估、防洪设计、绿化吸水区、永续规划放进蓝图里，让未来的住宅更安全，也更有价值。

城市化压力 气候挑战 买家需求  推动房产发展

接下来几年，大马房产的发展会很大程度被城市化压力、气候挑战和买家需求推动，“城市韧性”会变成重塑房市的重要力量。它不只是影响单一建筑，而是会牵动整个社区怎么规划、交通网怎么设计、排水系统怎么升级。

她指出，如今我国已经出现几个重要趋势，其中包括发展商正加速落实ESG实践，融入更绿色的建筑做法及气候适应性设计；买家更重视安全性与社区规划，希望住进那些基础设施稳健、韧性够强的区域。

另外，政府也通过政策推动，例如第13大马计划和2026年财政预算，将“韧性城市”写进国家发展方向。

在区域层面，基础建设成熟、交通良好、规划前瞻的地方将最受惠。巴生河流域和槟城因为持续做交通与排水升级，居住品质自然跟着提升；柔佛新山则靠柔新捷运系统（RTS）和柔新经济特区（JSSEZ）带动，预计会吸引更多人口与投资。

“总体而言，拥有可靠基础设施、便捷交通及气候适应性设计的社区将最受关注，因为大马购房者越来越重视安全、面向未来的宜居环境。”

结语

整体来看，天灾正在慢慢改变大马的房市样貌。买家在选房子时， 已经不再只看价格、地点或发展前景，住得安不安心，开始变成一 个绕不开的问题。与此同时，发展商也感受到市场的变化，从规划 到设计，越来越难忽视排水、地势和灾害风险这些因素。

房价或许还没完全反映这些转变，但房市内部的思维已经在悄悄调 整。当风险逐渐变成生活的一部分，接下来要面对的，也许不只是 市场变化，而是一个更根本的问题：这些灾害，真的只是天灾吗？