引言
2025年即将划上句点，对大马而言可谓多事之秋，甚至在最后关头又被按下了“加速键”。罕见的热带风暴横扫半岛，多州连日暴雨成灾，居民紧急疏散，救援行动持续不断，这些画面深深烙印在2025年的尾声，也重新挑动大家对居住安全的敏感神经。
回望这一整年，大马确实历经频密且多元的居住安全考验。从“年年一小淹、数年一大淹”的水灾与山体滑坡，到4月震动全国的雪兰莪蒲种布特拉高原气爆事故，再到柔佛昔加末在8月出现的多次地震。这一连串事件不仅勾起公众对居住安全的关注，也反映出在极端天气逐渐常态化的趋势下，大马住宅区所面临的脆弱性。市场也冒出更现实的疑问：接二连三的灾害，会不会最终撼动房价？
ADVERTISEMENT
每到年末，大马人对水灾早已习以为常，可今年却远比往常更不平静。罕见的热带风暴“森亚尔”席卷大马，暴雨一场接一场，气象局连续发布警报，从北到南，由东到西几乎无一幸免。
道路被淹、山体滑坡不断传出，深夜撤离的画面反复上演。根据国家灾难指挥中心的数据，临时疏散中心的灾民人数飙至近2万5000人，超过8000个家庭被迫离家避难。今年的雨季，不只是潮湿，而是沉甸甸的。
然而，水灾只是今年众多居住安全风险中的其一。今年4月1日，蒲种布特拉高原发生天然气管爆炸，巨响震动数公里，火柱直冲天际，全国为之震惊。接着是8月，柔佛昔加末在短时间内连续出现地震，将许多居民从梦乡中晃醒，这一连串罕见震感也打破大马“零地震国家”的既定印象。
虽说灾害终究会过去，积水会退去、废墟会被清理，但留在公众心中的担忧却不会那么快消散。经历这一连串风险之后，大家自然想知道另一个现实问题，那就是这些灾害事件是否会动摇房价。
气爆事故
豪宅拍卖价砍半
就在布特拉高原天然气管爆炸发生后，市场立即出现明显反应。一间位于事故现场附近、原市价约670万令吉的双层豪宅，在脸书“雪隆房产拍卖”专页上以333万令吉起拍，价格几乎被砍半。
然而，气爆事故影响远不止一间豪宅，根据雪州政府估算，爆炸至少影响437户住宅，总损失与破坏金额高达6540万令吉。市场分析认为，受影响区域的房价可能面临最高约20％的下调压力，这也让不少人意识到，类似突发风险对居住价值的冲击远比想象中更现实。
正当气爆事故引发市场关注时，另一宗来自吉兰丹巴西马（Pasir Mas）的拍卖案也同样掀起讨论。一间外观现代、状况良好的单层排屋竟以仅7万3000令吉起拍，比原价20万令吉折价超过60％。深入了解后才发现，该屋坐落在长期水灾的高风险区域，再次突显灾害与房价之间的敏感关系。
这些案例看起来似乎都指向同一个方向，似乎灾害真的会拖累房价。但这些数字究竟反映市场真实趋势，还是只是局部现象？这一年来接二连三的灾害，会不会真的震碎大马房价？
陈建铵：气爆属一次性意外事件
对此，大马房产中介师协会（MIEA）会长陈建铵在接受《投资致富》时分享到，布特拉高原气爆事件是一场突发意外，短期内确实可能对周边房产市价造成一定影响，但市场上仍未出现足以反映价格下滑的实际成交数据。
他解释，买家在事发后普遍采取观望态度，甚至有人趁机压价，希望能以更低的价钱入手。但至于卖家方面，一般若不是急于套现，多数屋主会因为出价过低而暂缓脱售，毕竟许多人都还背负着房贷，这也使得市场在短时间内难以出现准确的价格体现。
然而，这次气爆属于一次性的意外事件，与“一下雨就可能发生”的水灾或山体滑坡截然不同，并不会经常重演。事故发生后的短期内，大家或许会特别留意住家附近是否有天然气管线。但随着时间过去，大家逐渐淡忘这起事故，担忧也会逐渐淡化，最终不会成为购房时的主要考虑因素，当地房价也会开始慢慢回温。
水灾风险已反映在房价
跌至“心理底部”后趋稳
相较于天然气管爆炸这类突发事件，一些具有周期性的灾害对房价的影响则更容易观察。以水灾频发区为例，只要到了季风雨季，当地几乎年年都会出现不同程度的积水或淹水。这类风险其实早已反映在当地房价，因此即便每年都会面临水灾，整体价格也不会再出现太大波动。
陈建铵解释，一个区域在首次发生大水灾时，房价往往会受到冲击而下滑。但如果之后很长一段时间没有再淹水，房价通常会逐渐回升，重新回到原有水平。反之，若连续几年发生水灾，当地房价确实会在初期连跌数次，但跌到某个“心理底部”后，就会趋于稳定，不会再继续往下掉。除非遇上数十年一遇的严重水灾，房价才可能再度出现一些波动，但也难以出现明显的大幅下挫。
此外，市场早已把这些水灾频发区域归类为高风险区，买家在进场前通常也做好可能会淹水的心理准备。较低的价格某种程度上就是对风险的折价体现，也意味着购屋者接受潜在的水患可能。因此，这类地区的房价往往难以出现明显涨幅，即使没有继续下跌，也很难再突破既有水平。
“不管这个地方发生水灾或是意外事故，依然会有买家愿意买，即便是有水患问题的地区，仍然会有房产交易，这主要关键在于价钱。”
地点仍是关键
除了灾害的类型与周期会带来不同程度的影响，产业评论员李义廉进一步指出，灾害本身确实会对房产造成压力，但是否会真正撼动价格，主要还是取决于地点的价值与优势。
他以雪兰莪沙亚南太子园（Sri Muda）为例指出，连续多年的严重水灾已对当地房价造成显著压力。首先，周边持续有新项目推出，让买家有更丰富的替代选项；其次，年年淹水导致家具与电器不断损坏，屋主承担的维修成本逐年累积；再加上租客不愿再为高风险地区支付高租金，投资回酬自然下滑，最终反映在房价上并形成持续性的下行压力。
至于布特拉高原的天然气管爆炸则呈现不同情形，由于事故影响范围较为局部，反而可能带来“需求外溢”。受影响区内的单位价格难免受压，但危险区外的区域，如邻近的首邦市USJ，则可能因为买家避险而吸引更高需求。
可助抵销灾害负面效应
李义廉认为，房产仍然遵循最核心的规律：地点、地点、地点。一个地区的房产能否抵销灾害带来的负面效应，只要还是看“地点价值”是否足以支撑。若区域本身具备强势地段优势，房价多半能在情绪平稳后恢复；只有当其他地区的吸引力远远超越原有居住地，需求才会真正迁移，形成持续性的房价下跌。
| 普通会员 | VIP |
VVIP | |
|---|---|---|---|
| Newswire平台内容 | |||
| Newswire公开活动 | |||
| 礼品/优惠 | |||
| 会员文 | |||
| VIP文 | |||
| 特邀活动/特级优惠 | |||
| 电子报（全国11份地方版） | |||
| 报纸 | |||
“以巴生河流域敦依斯迈花园（TTDI）为例，当时有一个坟场扩大到旁边的一栋公寓，顿时影响房价走跌，但因为它是TTDI（地点优势），跌一跌后就上回来了。”
风险评分增1分
房价跌0.37％
根据PropertyGuru《2023年可持续发展报告》，多项研究指出，洪水风险往往未完全反映在房价中。例如，一项针对2000至2013年间美国法戈-穆尔黑德（Fargo-Moorhead）大都会区的研究发现，洪水确实会拖累当地独立住宅价格，但影响通常会在灾后一年内逐渐消退。
至于大马方面，PropertyGuru集团使用2018至2021年初间吉隆坡房产成交数据，并采用气候风险解决方案（Climate Risk Solutions）所生成的水灾风险评分进行分析，结果显示，洪水风险与房价呈负向关联，风险评分每增加1分，房价平均下跌约0.37％。
洪水风险也影响价格走势，风险较高地区的房价升值空间通常更有限。2018至2020年间，高风险住宅的中位数价格持续低于低风险住宅；即使偶有高风险房产价格超越低风险房产，也多属个别异常。
值得注意的是，高风险房产的价格往往在非季风时期走高，显示部分买家可能因相信发展商已采取足够防洪措施，而在非雨季支付更高价格。
灾害风险反映市场结构
尽管表面上看起来，各类居家风险并未引发房价的大起大落，但产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理谭家良提醒，市场对风险的反应其实早已系统化，并且长期影响着房产的成交价值。
他指出，以大马较为频密的天灾，又或是山体滑坡为例，一些区域几十年来反复发生同类型灾害，市场早已把这些地方划为“高风险区”，房价与估值也在长期中调整到相对较低的水平。
以水灾高风险区沙亚南太子园为例，当地一间土地与建筑面积为1200平方英尺的双层排屋，成交价在44万至44万5000令吉之间，相当于每平方英尺333至370令吉之间。相较于非水灾风险区的雪兰莪哥打哥文宁，一间土地为1399平方英尺，建筑面积为1305平方英尺的双层排屋，成交价在59万至69万令吉之间，相当于每平方英尺452至511令吉之间。
类似情况也出现在一些著名敏感地区，比如巴生河流域的淡江国际山庄（Bukit Antarabangsa）和安邦淡江高峰塔（Highland Towers）一带，即使这些地方是永久地契，但因为过去发生过数次小规模山体滑坡，房价普遍比其他地区同类型房产要低，这就是市场自然反应风险、长期形成价差的结果。
高风险区
部分银行不贷款
他还透露，银行系统也一样会把灾害风险计算进评估里，一些银行的风险团队会根据历史记录和地形，把某些高风险地区列为“尽量不贷款”的对象。
虽然这些名单不一定公开，但银行会要求估价师在报告里注明，房子是不是位于水灾或山崩风险区。若风险太高，估价自然会被压低，进而影响买家能拿到的贷款额度。换句话说，灾害风险早就被正式纳入金融体系和估价流程中，不是什么隐藏因素。
高风险区“隐形居住成本”
除了银行系统已把水灾与山区风险纳入估价之外，对风险最为敏感的保险业，保险公司也必然比任何行业都更精准掌握各地区的潜在威胁。也正因如此，极端天气与灾害频率的上升，正促使保险机制出现新的变化。
保险公司采地理编码技术
精准识别高风险区域
大马安联首席执行员黄伟强指出，随着极端天气增加，保险公司已经采用地理编码技术（Geocoding）来精准识别高风险区域，特别是水灾黑区。该系统会根据地势高低、洪水历史记录、气象数据等多项指标，直接影响该区的保费与承保条件。
对于一些经常发生水灾，或者位于斜坡而有面临山体滑坡风险的高风险房产，保险公司通常会收取相对较高的保费，并且也可能要求更严格的投保条件，甚至可能面临更严格的审核，因为发生风险的几率确实比较高。
多角度评估住宅风险
他指出，保险公司在评估住宅风险时，会从多个角度进行判断，再据此决定保费与承保条件，地理位置通常是最关键的因素，例如房子是否位于水灾黑区、地势是否偏低、过去是否有洪水或极端天气的记录。
房屋本身的结构也会影响评估，包括建筑类型、屋龄、地基与结构强度、是否具备防洪设计或加固工程。若设计较稳固，通常能够获得较有利的承保条件。
除此之外，保险公司也会参考历史索赔记录，若某一区过去频繁发生灾害，风险等级便会相对提高。当地社区本身的防灾能力同样重要，例如是否有防洪堤、改善排水系统、定期清沟等措施，这些都会影响整体风险评分。若房屋符合建筑规范并具备一定的防灾标准，也更容易获得较佳的评估结果。
保费变高 贷款收紧 估价压低
这意味着，即便房价看似没有下跌，高风险区的“居住成本”其实已经在悄悄上升，保险费变高、贷款收紧、估价被压低，这些都是风险对市场最真实的反应。
结语
尽管今年灾害频密，从水灾、地震到气爆都带来不同程度的冲击，但整体房市并未因此大幅震荡，主要因灾害影响多半局限于特定区域，市场也早已在长期中自行调整、吸收风险。换言之，灾害确实会影响房价，但大多呈现结构性、局部性的反映，而非全面崩盘。
然而，灾害没有震碎房价，并不代表它们没有改变什么。随着极端天气与居家安全事件不断出现，居住安全正成为大马购屋者的新首要考量，灾害风险已经在悄然重塑大马的房产版图。
|
相关报道： |
ADVERTISEMENT
热门新闻
百格视频
ADVERTISEMENT
