财富问诊 | 49岁夫妇想62岁退休……

尊敬的理财专栏专家：你好，我今年49岁，是一名公务员，同龄的丈夫则在私人企业工作。我们育有两名孩子，分别15岁和13岁，未来希望他们能到外国升学。我们计划在62岁退休，届时我预计可领取约每月1万令吉的公务员退休金终老（丈夫则仰赖公积金）。目前家庭每月净收入约2万3000令吉，另有房租收入约3850令吉。

我们拥有两间房产，其中一间已供清，另一间市值约45万令吉，尚有约40万令吉房贷，每月供款约2400令吉，但租金1300令吉不足以覆盖贷款。

根据附上的财务资料，我想请教专家以下问题：

1.以目前的储蓄与资产情况，是否足以支持孩子未来到外国（英美澳）留学，同时也保障我们的退休生活？

2.距离退休还有约13年，我们是否需要进一步加强退休规划或调整目前的财务分配？

3.第二间房产租金不足以覆盖房贷，在利率约4.27％的情况下，是否应该考虑再融资，还是考虑出售房产？

4.如果选择再融资，成本是多少？

5.如果我们希望55岁一起提早退休，我的公务员退休金将减少至每月约6000令吉，这样的计划是否可行？

感谢专家的宝贵意见。

一位努力实现FIRE的读者

这位读者49岁，夫妻收入稳定、资产不算少，最担心3件事：孩子将来到英美澳留学，钱够不够？退休金够不够？以及现金流健康吗？

整体来看，家庭每月仍有约5400令吉净盈余，现金流其实相当健康。

●问题1：是否足以支持孩子未来到外国留学+保障退休？

文中提到，目前孩子15岁和13岁，未来希望他们能到外国升学。

粗略计算，若孩子赴英澳留学，两名孩子整体费用可能高达120万至200万令吉，美国留学则可能高达150万至200万令吉。

你们目前可动用的教育资金

◆ASNB：44万令吉+18万令吉=62万令吉、股票：13万令吉、银行存款：11万6000令吉、公积金（不建议动用）：128万令吉、房产（1）已供完：80万令吉（可作为教育备用资产）

◆教育资金缺口：约60万至100万令吉（取决于国家）

孩子留学并非做不到，但需要更谨慎规划，例如优先考虑费用较可控的澳洲或英国，同时尽量避免动用公积金，以免影响未来退休安排。

可能需要出售/再融资房产（2）或房产（1）作为教育资金来源，也可考虑本地大学的联盟配套，如1+2，即1年本地2年出国，或2+1即2年本地1年出国的教育方案，这可大大减少费用，也达到留学的目的，也更好控制预算。

当然，如果该学科只能出国留学，那么就不予此考虑。

●问题2：距离退休还有13年，需要加强规划吗？

先看最关键的退休基础，公积金与退休金制度。

丈夫身在私人界，那么我们采用公积金的雇佣缴纳制度，即雇主12％，雇员11％的缴纳率。

妻子是公务员，选择养老金制（退休后领最后薪金约50％作为终身退休金），公积金只有自愿缴纳部分，这解释了妻子收入高于丈夫，但公积金余额却比丈夫少。

62岁时，夫妻公积金预计可达约360万令吉，再加上妻子62岁后每月约1万令吉的公务员退休金，这个家庭的退休基础，其实是相当扎实的。

从数字来看，这个家庭的退休“底盘”是稳的。真正要小心的，不是退休金不够，而是：

◆孩子留学是否会动用公积金

◆房产（2）是否持续拖累现金流

◆是否能维持现在这种每月有结余、有储蓄的状态

换句话说，退休本身不是问题，现金流的质量才是关键。

●问题3：房产（2）租金不足以覆盖房贷，应再融资还是出售？

这间房产的情况如下：

市值：约45万令吉

房贷余额：约40万令吉

房贷月供：2400令吉

租金：1300令吉

每月现金流：亏1100令吉

净值：约5万令吉

很多人看到这里，第一反应是：亏钱，卖掉算了。但在真正做决定之前，建议读者先问自己3件事：

1）这一区还有没有“未来”？

看看这间房所在的区域，是否有捷运或轻快铁、医院、商场、学校或政府项目正在建设，是否仍有人口持续流入，或者靠近大学、工业区与交通枢纽。若答案是“有”，那么这间房的角色，可能不是现在帮你赚钱，而是未来帮你增值，短期每月1100令吉的亏损，或许是在换取未来资本增值。

2）租金有没有提升空间？

也可以思考租金是否还有提升空间，例如通过简单装修、调整出租方式，甚至更换目标客群，看看能否将租金从1300令吉提高至1600至1800令吉，进一步缩小亏损。

3）这5万令吉净值，对你来说值不值得继续锁在这里？

如果该区域未来发展有限，甚至出现供应过剩、空置率偏高的问题，那么这间房就更像是一项不仅锁住约5万令吉净值，还每个月持续亏损1100令吉的资产。在这种情况下，出售或许会是更合理的选择。

关键其实不在于“卖不卖”，而是这间房在你的人生规划里，到底是未来的筹码，还是现在的负担。

●问题4：如果选择再融资，成本是多少？值得吗？

再融资这件事，如果只看利率，容易忽略了两个重点，即现在的成本和未来节省多少利息。

根据读者的年龄，预计可以再融资大约21年，利息总额会减少。但是要考量再融资的成本，是“现在就要付”的，这个成本值不值再融资？如果能找到零转移成本（Zero Moving Cost）配套，才真正有说服力。

我们就按这个逻辑来拆开看。

1）再融资的成本

一般再融资的成本包括：法律费、估价费、印花税也有可能还有其他杂费（如银行处理等）。以40万令吉左右的贷款额来估算，再融资的总成本大致可能落在约1万至1万2000令吉左右（视配套与律师收费而定）。这些钱，大部分是现在就要付出的而不是从利息里扣。

2）49岁再融资40万令吉，贷款21年，利率3.8％

每月分期付款约2300令吉，每月供款稍微减少100令吉，现在的再融资成本就需要大约1万至1万2000令吉，这就是再融资需要思考的逻辑。

3）零转移成本：让再融资更有说服力的关键

以目前情况来看，即使再融资成功，每月供款可能也只减少约100令吉，但前期仍需承担约1万令吉上下的再融资成本，因此除非能取得零转移成本配套，否则实际节省未必明显。

但要注意：有些零转移成本配套，会在利率上略微调高一点，或者附带锁定期（Lock-Inperiod）。所以，真正要比较的是：“总成本+ 总利息 +现金流变化”，而不是只看利率或只看有没有费用。

●问题5：55岁提前退休（妻子6000令吉退休金）是否可行？

提前退休的关键问题：

1.孩子留学费用会在55至60岁之间发生

2.妻子退休金从1万令吉 → 6000令吉（减少4000令吉/月）

3.房产（2）仍在亏钱（若未出售）

若以公积金240万令吉按5％年回酬提领，每月可支取约1万令吉（本金不动用），加上6000令吉的公务员退休金与3850令吉的房租收入，55岁退休后的家庭月收入约1万9850令吉。再加入房贷、车贷、保险、奉养费与家庭开销后，每月盈余约2950令吉。

整体而言，55岁退休并非不可行，可现金流缓冲空间会明显缩小，一旦遇上孩子留学或突发医疗开销，压力将明显增加。