马行千里|火马养精蓄锐 房市稳健 看重趋势

1）高端豪华公寓：在许多城市中心供应过剩、租金回报率面临压力，投资需要极度精选地点，例如黄金地段、稀缺景观、发展商品牌和项目品质。

所谓稀缺景观是指数量极其有限、不可复制，且能满足特定高阶需求的自然或人文景象，因其稀少性而在房地产与旅游市场中，具备高价值与保值性。常见例子包括市区的水岸景观、山景、海景、公园绿地，以及拥有一线永久无遮挡视野的特殊景观住宅。

2）零售商场：受到电子商务冲击，传统零售产业面临挑战，成功的商场必须转型为体验式消费中心，结合餐饮、娱乐和亲子活动空间来规划与发展。

3）偏远地区的大型发展项目：缺乏基础设施、就业和人口支撑的项目，可能继续面临销售缓慢和资金压力。

投资自住 首选安心方便保值

陈建业认为，在新一年，产业市场的关键驱动因素包括：

1）政府政策：“昌明经济”框架下的住房政策、外资引人政策如第二家园签证计划重新调整，以及大型基建例如是否重新启动隆新高铁计划、东海岸铁路计划（ECRL）的进展等，都将是重要风向标。

2）外资流向：中美关系等地缘政治因素，使东南亚成为供应链多元化的重要目的地。马来西亚能否吸引更多外资设厂，将直接刺激工业和周边住宅需求。

3）利率环境：国家银行的隔夜政策利率（OPR）是否保持稳定，也将直接影响购屋者的贷款成本和意愿。

4）人口与城市化：年轻家庭的组成和持续的城市化进展，将是支撑住宅需求的根本动力。

陈建业总结说，如果在马年考虑投资或添购马来西亚房地产，应该遵循“稳健、精选、看重趋势”的原则，他的建议如下：

1）投资者：建议将目光从纯粹的资本增值转向现金流，以及长期价值。优先考虑工业/物流地产、核心地段有稳定租金的产业，或者是符合绿色或科技趋势的项目，进行深入的研究，选择财务稳健的发展商。

2）自住者：这是一个精选、细选、议价空间相对较大的时机，重点关注交通便利、配套成熟、符合自身实际需求的可负担，或者改善型住宅*。应该将“居住品质”和“实用性”放在首位。

所谓配套成熟主要形容房地产或区域发展，指该区域的周边生活服务设施完善、齐全，而且能满足居民的品质生活需求，包括交通、学校、医院、百货市场、银行等各类基础设施。

为什么要选配套成熟的房子，理由是：一）住得安心；二）方便购物；三）保值性佳。

改善型住宅是指为提升原有居住品质而再次购置的房产，通常由较小面积（如两房型）换为较大面积（如三房或四房型），强调更佳的空间、地段、配套设施及环境品质，旨在迎合家庭结构扩大（例如生了小孩、与父母同住），或收入提升后对生活品质的追求。

3）发展商：产品定位需要更加精准、转向可负担住宅、产业园区、绿色智能建筑等需求明确的领域，注重项目质量和交屋信誉，以赢得市场信心。

总而言之，马年的马来西亚房地产市场，不再是群马竞跑的草原，而是需要辨别方向、选择坐骑、平稳驾驶的跑道。机遇与挑战并存，洞察趋势、谨慎决策，才能“策马扬鞭、行稳致远”。

城市化影响房产格局

首都吉隆坡和周边地区，新建的公寓已不再是廿多层、而是30多、40多层，最近新增了更高的公寓，50多至60层，而且不是单一的房产计划。

人们对高楼房产的接受程度，已经跟随时代的步伐相应调整，工程技术的进步，促使人们放心搭高楼电梯，高楼房产增加的主要原因包括:城市土地价格昂贵，建筑材料和劳工开销也相应增加。

发展商在建筑师的辅助下，将共管房产的发展往上移，善用每一平方呎的土地，最大化投资的回报，公寓的发展因而越建越高。

资深产业经纪包久武说，在城市工作的上班族，为了住家可以靠近工作的地点，惟有购买城市的高密度公寓，面积娇小、而且价格高昂，每平方呎800多至1000令吉，在拥挤的城市工作和生活，市民的生活质量已深受影响。

他说，2026年及往后的本地房产，高密度、面积小的公寓将日益增多，在全球的大城市，这趋势已日渐普及，马来西亚首都吉隆坡也已在这跑道上前进。

为了确保城市高密度房产的宜居性，城市规划局、产业发展商需要共同努力，在住宅社区提供明亮的人行道，改善社区的安全与基本设施。

包久武指出，一般人的共识主要是:高密度房产其中一个卖点，最好是步行数分钟、但不超过8分钟，就可以到达购买日用品的商店，这样可以节省驱车出外购物的时间和汽油钱。

由于城市化是无法避免的趋势，业者需要精心规划公寓大厦，改善周边的环境，尽量让高密度的住宅社区，符合一定的居住要求。

旅游年带动度假产业

2026是大马旅游年，政府希望通过旅游年的活动，多赚取一些外汇。在这期间，相关领域的业者都尽全力准备，除了配合政府的步伐，也希望在各自领域，业绩可以创新高，毕竟旅游年赚的不只是本国人民的钱，也包括区域邻国、世界各国游客在这里消费的外汇。

在我国，休闲产业如3星、四星酒店、海边、高原度假村，还有民宿，例如城市中的服务公寓、郊外的田园小屋，好比在果园、稻田附近，改装为短期住宿的房屋，预料将在旅游年的带动下欣欣向荣。

说到与旅游年相关产业的地点，坦白说在大马半岛各州都有，砂拉越和沙巴也不例外。我国有许多度假景点，例如海边、小岛，还有高原避暑胜地。姑且不说旅游年，即使在平时的长周末，国内各个旅游景点，几乎都是人潮拥挤，如果不提早预订住房是不行的。

那么，现在投资与旅游景点的度假产业，是否来得及，陈建业说，除非是坐落在不大理想，就是比较少游客考虑逗留的地点，才可能有待售单位。如果对大马旅游年的推行充满信心，也许可以在比较好的地点，尝试租一两个单位来经营，以赚取一些利润。

马来西亚政府通常在每隔4到5年，就会推行一次“大马旅游年”，那是一个全年的国家级活动，各相关单位集中火力吸引游客，尤其是国际游客，期待增加外汇收入，以及改善社区经济。

2026大马旅游年，原本是订在2025年推行，后来宣布展延至2026年，主要是要做更充分的准备，放眼吸引4700万名游客，为国家创造3200亿令吉收入。

由于2020年初爆发冠病疫情，原订在2020/2021年推行的大马旅游年，被迫取消并展延至另行通知，而2007年推行的大马旅游年，则是配合我国独立50周年举行，在那之前的2014年也有大马旅游年活动。

因此，旅游年的推行，具体周期主要还是根据国家经济状况、旅游业需求，以及全球客观环境来调整。配合2026大马旅游年的推行，政府在2025年10月，提呈2026年财政预算案建议拨款7亿令吉，作为宣传活动和设立奖掖机制的开销。

【结语】

综观2026马年大马房产投资攻略，可以归纳为：市场呈现健康调整、发展商尽力清理库存，这有利于买家的议价和选择。

在这期间，热点区域包括柔佛州，这主要是受柔新捷运（RTS）和数据中心需求强劲带动，依斯干达公主城和新山，被视为指望租金回报的重点区域。

此外，吉隆坡和雪兰莪有不少成熟的住宅社区、沿捷运一线和捷运二线，以及轻快铁线发展起来的有地住宅、高质量公寓，被看为是可以购置的投资房产。

至于工业地产领域，数据中心与物流产业，相信以工业厂房的投资前景最受看好。