苏莱曼沙希│城市翻新发展与保障

假如一个房产计划已经40年、50年或70年，而且已经年久失修，搬离该房产计划就比较合情理，但对于一个只是10年、20年或30年的房产大厦，目前争论的同意门槛已经引发许多的问题。

我们需要一份对大马建筑大厦实际运作完整、透明、专业和独立的研究报告，以确定这些已有物龄的大厦及翻新的门槛，不要忽略管理与维修的重要，这将决定大厦的持久与资产寿命。

一座妥善管理的大厦，即使是接近30年依然可以很有吸引力。看看吉隆坡城中城（KLCC），建筑物龄已经27年，还有在孟沙的Sri Penaga共管公寓，已经是30年的产业大厦。

不管怎样，当我们回看大马过去的城市翻新计划记录，不难发现城市翻新的重要。传统上，我国其中一些最具地标意义建筑物，是过去大胆进行重建计划后耸立在吉隆坡天际。

1990年代，吉隆坡赛马场原址已转型为今天的吉隆坡城中城；1999年，国油双峰塔建成，让首都展现新的面貌；2000年，大华集团在吉隆坡市政厅的支持下，将甘榜格林芝重新发展后成为今天的南孟沙。

在重新发展计划下，将一个非法居住区发展成为A级办公楼、公寓住所和零售单位。近年来有武吉免登市中心（BBCC），原址是半山芭监狱。至于默迪卡118，以保留独立体育馆和国家体育馆为主导，显示融入现代化元素，保留传统遗产特质，翻新建起一个全新的产业大厦。

但是最大的分别是利益相关者，或者说业主的数目，业主多数是单一个体，通常是由机构或代理与非法住民接洽。建议中的城新法，准备以多边业主或分层单位进行——渐进式的，注意到老旧分层产业计划的数目及其周边地区，需要一个比较多角度的策略。

甘榜双溪峇鲁面对的挑战是另外一种情况，那是属于马来农业定居地，涉及多重拥有权，已逝世注册业主留下的遗产的复杂情况，尚未能被称为成功的城市翻新计划。

在这种情况下，同意门槛可能需要进一步调整，而且仍需要与现有直接利益相关者有效接洽，针对集体拥有进行协商和接受。拖延已久的甘榜双溪峇鲁重新发展计划，反映出土地拥有权架构的困难，继承多层次相关拥有权，对多层次社经分层产业拥有者预期的不同，纵使在马来农业定居地之下面对的司法限制。

吉隆坡城中城或武吉免登市中心土地的收购比较直接，甘榜双溪峇鲁许多小块的土地及文化的敏感性，导致重建计划延迟数十年。这一反差突显出城新法的核心承诺：在土地收购、涉及利益相关者，解决纷争方案，需要一个标准化的架构，以便恢复停滞的计划。同时保留遗产和社区特征，这是崇高意愿，需要一个全方位策略及利益相关者的全面参与。

即使这些地标计划展现城市翻新的转型力量，他们也意识到包容与公平的重要。城新法引发重新发展，可能让发展商不成比例受惠的隐忧，并且给居民造成负担，关于赔偿是否足以概括安置到其他地方居住、临时房屋及失去社区联系的问题，这些仍未有定案。

翻新恐演变为阶层化

倡议者呼吁成立独立仲裁庭、透明化的估价方式、强制性的社会影响评估，以确保在朝现代化发展的路上，居民不会被抛在后头。假如少了这些保障，抨击者提醒，翻新可能演变为阶层化，将较低收入家庭排挤出市中心，同时为富裕者塑造境内领土。

城新法的国会旅程反映出事情的重要和敏感，虽然在8月21日一读通过，可是在8月27日提呈的二读时，国会议员和国会遴选委员会呼吁需要更多时间调整和辩论宣告展延。

暂停让受法案影响的屋主看到一丝希望，在国会二读之前，不少非政府组织呼吁需要进一步审议，希望有实际的对话和有效的建设性意见，以便修饰目前的法案。

城新法成功有赖执行与落实

放眼未来，城新法的成功有赖于执行与落实，吉隆坡市政厅已鉴定单单吉隆坡就有139个需要进行城市翻新的计划。假如有效管理，这些计划可释放经济效益，从塑造工作机会、房屋供应到创造新的商业机会。

新的时代，翻新不只是新的天际线，而是建设更强大、更公平和更有弹力的社区。