在“吉隆坡遗产”（Warisan KL）倡议下，百年地标苏丹阿都沙末大厦（BSAS）的涅槃重生，悄然吹响了国内“城市复兴”与“旧屋重生”的号角。
从槟城乔治市、柔佛新山到大吉隆坡，越来越多私人资本、机构及个体商家，正将目光投向布满岁月痕迹的老建筑。
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在这场“新旧交织”的博弈中，业主们该如何平衡历史情怀、现代机能与商业回酬？
在Warisan KL倡议下，大马人熟悉的大钟楼——苏丹阿都沙末大厦今年初涅槃重生，进一步反映出国内“城市复兴”和“旧屋重生”风气正悄然兴起。
尽管国内尤其巴生河流域许多办公楼面对着高龄而逐渐与现代永续标准脱节的风险，但另一边厢，从槟城乔治市、柔佛新山到吉隆坡，越来越多投资者、机构乃至个体户，开始将目光投向那些布满岁月痕迹的老建筑。
保育非“封印”
说到古迹保育，大马莱坊（Knight Frank）项目管理副总监杜尚恩（Shaun Toh）接受《投资致富》访问时指出，其目的并不是要把建筑物封印在过去的时光里，而是保留历史意义的同时，持续确保建筑物的功能完好、有经济价值而且符合环保标准。
他认为，旧空间不是能用，就毫无价值。一般成功的旧建筑保育项目，通常采用了保留、修复和升级三部曲来延续产业的生命，让人一直“想用”。
今年初推介的Warisan KL国家倡议放眼在旧吉隆坡区内历史遗迹、市政和商业区的10个地点，进行融合修复、空间活化和创造新经济用途。
私人领域加入证明投资有价
Think City城市解决方案董事兼空间活化主管林坚毅接受访问时说，Warisan KL其中一个复兴地标就是巴刹广场（Medan Pasar），最近，这里吸引了许多私人业者比如私募基金Creador Foundation。
他说，当私人领域自愿加入“城市复兴”和“旧屋重生”这种活动时，证明了这种投资不仅有价值，回酬也合理。
“私人领域的逻辑非常明确，不赚钱的事，不会做。当他们愿意投入资金，就表示看到投资的经济潜能，有利可图。”
林坚毅认为，与政府主导的项目不同，可能还有补贴等成分，私人资金和投资者纷纷“入场”时，才是真正经得起考验，证明成效。
他透露：“我们最近也感到有些意外。到处参加展会时，比如怡保，有许多老建筑业主（通常是第二或第三代）会主动前来咨询。他们想知道该如何处置这些建筑，而来寻求专业建议。”
说回吉隆坡，最近变化蛮大，他指出，越来越多本地人回到这里消磨时光，有需求也有供应，商家纷纷进驻，形成一个良性循环。
“槟城乔治市转型成绩也是有目共睹，是一个活生生的实验室。”
Think City带动乔治市复兴
Think City于2009年成立，旨在引领城市复兴，并通过资金和技术支持，促进当地的社区参与、保护和弘扬文化遗产。
该机构启动的乔治市奖掖计划（George Town Grants Programme），让如今的乔治市呈现出截然不同的城市面貌，还成功带动槟岛及周边大陆地区的城市复兴进程。
根据George Town World Heritage Incorporated资料，乔治市世界遗产面积达109.38公顷核心区和150.04公顷缓冲区内，一共有5013栋建筑物，包括许多老居民的家园——店屋。
林坚毅指出，大马尤其老建筑非常独特，历史丰富，比如槟城的主要活动是贸易，柔佛主要是广东人前来建设，吉隆坡的情况则不太一样。应运而生的建筑物，承载了当时移民群体的初衷，最终呈现出的建筑风格和人居环境也截然不同，是时代的有力见证。
近45%战前店屋集中霹槟
根据国家产业资讯中心（NAPIC）资料，截至2026年首季，全马战前店屋商务单位一共有2万2455个单位。占了全国各种商务产业同期一共56万零624个单位的4%。
值得一提，全马近45%的战前店屋，高度集中在霹雳，达5507间，槟城有4553间，而且霹雳的战前店屋比槟城还多。柔佛的2821间，加上马六甲的2094间战前店屋则构成第二梯队。
至于寸土黄金的吉隆坡直辖区，也有1197间战前店屋，占全马5.3%左右。
无论如何，林坚毅坦言：“这并不是适合每个人的游戏，如果你能看到它的价值，保护它就有价值。而且业主需要更多耐心，等待成果。”
当然，撇开金钱，他认为，当我们失去这些老建筑时，也将失去自己的一部分，包括身分、文化和历史。
他说：“去到欧洲，那里有数千年的历史；来到墨尔本，也有几百年的历史，若我们甚至连这些都没能好好保护，该如何传承？”
另外，杜尚恩补充，对于遗产类资产，估值不局限于传统财务指标。投资者通常会评估，独特的历史及文化意义；地点是否优越；结构完整；再利用潜力；可产生长期收入；有减碳隐含碳排放及永续建筑的潜力；以及是人人想要到访的目的地，不仅是一座建筑。
旧建筑改造循序渐进
威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理谭家良接受访问时点出，屋主和小型投资者也有责任确保产业有能力适应未来，尤其老宅。重点在于提升功能、能源效率及长期适应力，而非追求大规模的重建。而且长期内，循序渐进且规划有序的产业升级改造，将提升产业品质，降低营运成本，并延长资产的经济寿命。
无论如何，杜尚恩不否认，要在保护建筑物和符合现代化环境社会治理（ESG）与科技要求之间取得平衡，本身就是一项挑战。鉴于历史建筑改造前期成本一般更高，应该评估整个生命周期益处，而非仅关注初期资本开销，包括：是否延长资产使用寿命、降低营运成本、加强出租吸引力、提升旅游与空间价值、提升企业声誉和应对未来监管变化的能力与韧力。
莱坊也认为，最成功的历史建筑改造项目不仅有直接回酬，还能创造出现代市场上难以复制的独特资产，比如最近苏丹阿都沙末大厦和国家迎宾馆（Seri Negara）成功案例就是明证。槟城和马六甲的实践则是改造项目的宝贵参考和启示。
升级维修成本更高
说到选老店营业的挑战，商家们异口同声，升级和维修成本更高，因为水电供系统、墙壁、柱子和屋子结构等，可能需要重新安装或更大幅度维修。要安装太阳能发电板，可能也工程浩大。
若属于战前店铺或历史古迹，不能破坏建筑物外貌和门廊等，修整过程要求更高、更复杂和耗时。
老社区也面对老鼠和蟑螂等害虫问题，所以害虫防治不能省。还要定期清理在建筑物衍生的植物，防止结构遭破坏。
福气安康以英式南洋风为基调
老建筑再利用未必人人合适。走访数个商家后可以发现，选择在老店开业的老板，共同点就是本身就很喜欢旧建筑。
福气安康（Hock Kee Kopitiam）创办人黄裔勋接受访问时说，因为本身就很喜欢旧建筑物，因此大胆冒险，选择租下巴刹广场（Medan Pasar）由私募基金Creador Foundation翻新的老店，并以新品牌Hock Kee Heritage开设新分店。
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他解释，该店的设计以英式南洋风为基调，且与之前Hock Kee Kopitiam风格不一样，所以决定以新品牌面市。
老店装修成本比一般分店还要高，达180万令吉。黄裔勋坦言，那个地点对他来说有风险，因为目前周围都在装修和翻新，游客不多, 只能吸引上班族前来午餐，比起其他分行的业绩表现，相对不是“安全区”。
在商言商，把资金投入在购物中心等开设新分行是更理智的选择。但他相信，该地潜能很大，愿意放手一搏。
他说：“我觉得，如果现在不拿下, 可能一辈子再也无法找到这样的好地方。”
THE HUB天井独一无二
位于旧巴生路附近的华联花园，建立于1970年代，至今历时50多年。
THE HUB咖啡馆创办人郑俊安接受访问时说，11年前，选择在该地区开设咖啡馆，因地点靠近生活圈，通勤方便省时。
他说：“我们一开始想要开一家靠口碑，口耳相传的咖啡馆，连店名都不想取。因此，店内的装潢都是靠自己，约花了20万令吉。”
提到店里最大特色，不能不说天井，那是许多大马旧式老店才有的元素。
现在THE HUB已开了几家分行，但郑俊安说：“很多顾客到了其他分行，都说‘还是你的老店舒服’。原因就是这个天井，太阳投射进来的自然光，现代新建筑物无法复制，也让这店变得独一无二。”
提到租金，一开始每月2000多令吉，屋主刚好也是一个咖啡爱好者，加上店是祖传资产，到现在涨幅没有太大。
他坦言，老区开店的好处就是租金较热门点如大城堡便宜。他相信，这也是许多年轻人选择回到老社区做生意的原因之一。
nomad’s造自战前老店
nomad’s’s位于与吉隆坡茨厂街平行的Jalan Hang Kasturi，是时下年轻人最喜爱，最容易吸引文青的那类餐厅。以战前老店打造而成，整体走极简约风格，简单俐落的店门设计，与墙上的壁画相得益彰，不像在大马，也是许多食客的打卡点。
创办人阮运强接受访问时说，以前在附近工作，对该地区熟悉，当时觉得没有什么地方可以吃东西，加上喜欢旧建筑物，所以有机会时就选择在这里开店。
当然，他也看上该地区的旅游市场潜能。
他说：“开店前期投入成本大概20万至30万令吉，预算有限，很多部分是DIY。但老店的好处就是韵味十足，不用特别设计和装修，再加一点自己收藏的旧家具，就散发不同的气息，可以开店了。”
店里的椅子和物品等都是阮运强的收藏。他认为，老店的美在于很难再找到一模一样，加上不同的收藏品，别人就难以复制，是旧屋的价值。
古毛人推广深度旅游
新古毛是充满历史的城镇，是古毛镇被淹没后重建的地方，更是大马第一个有城市规划的城镇，被誉为“城市花园”（Garden City）。土地局、警察局、邮政局和旧的消防局，都是历史古迹。
镇上古毛人咖啡店创办人陈舒璇接受访问时说，那里约有100多间战前店铺，拥有丰富英殖民色彩。
她的咖啡店客户都以周末的游客为主，同时也当起向导，推广新古毛的深度旅游，并兼职文创工作。
说到店租，她说：“新古毛确实会比较便宜，不过，近5年来随着连锁店进军后，影响蛮大的。10年前，楼下店面的租金约1500令吉，现在3000令吉起跳，涨幅至少1000令吉以上。”
“除了租金，屋价其实也涨了蛮多。10多年前，我问过现在租着的店，大概要价20万至30万令吉，现在50万令吉起跳。这只是个老店铺啊！还没有计算其他成本。”
新古毛位于雪兰莪水坝上游，必须保持水源干净，没有工业区只能推广旅游业。有山有水的好条件，确实吸引了许多投资者。
回顾开业所投入的成本，她指出，才花了2万令吉左右。因为店里条件已相当符合自己的要求。
陈舒璇说，8月下旬，雪州旅游局料推介新古毛遗产旅游活动，镇上老店就是重点观光区。
三可马凯丽画老建筑故事
老房子的活化与保存，受益的不只是业主，懂得欣赏它的旁观者也能借此开辟新天地。本地插画组合“三可马凯丽”就是一个例子。
她们接受访问时透露，相信建筑是一座城市最诚实的历史书，记录着文化与生活方式。一开始，只是把老建筑画下来作旅行记录，后来发现每栋老店背后都有自己的故事，慢慢变成一种长期创作方向。
随着作品越来越多，把绘画整理成书出版，也获得不少读者支持。还有人会邀请她们绘制老家或祖屋。
“我们发现，大家想保存的不只是建筑，而是一段珍贵的回忆。因此这份工作的价值不仅是收入，更是帮助别人留住记忆。”
三可马凯丽认为，老店最大的价值在于它承载的集体记忆。她们特别喜欢那些斑驳的墙面，因为是岁月留下的痕迹。每一道裂缝、每一层褪色，都在诉说属于那个地方的故事。
此外，以前的工匠会把很多心思放在建筑细节上，从门窗到通风口都充满巧思与美感。如今许多现代建筑虽然实用，却少了这些独特的地方特色。
她们认为，许多老店铺消失得比想象中更快，还来不及画就已拆除或改建，总有一种“今天不画，明天或看不到了”的紧迫感。
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