发布: 8:15pm 03/04/2026

伊朗冲突加重房产成本发展商盈利料受8%冲击

文／周梓彬

（吉隆坡3日讯）在伊朗冲突仍未降温的情况下，房产成本上升已几乎不可避免。根据分析员的分析，在无法将成本转嫁的情况下，房产企业的盈利可能面临4至8%的冲击，并看好具备较高工业产业比重的发展商。

根据大华继显研究报告，该行在与多家发展商沟通后发现，建筑成本上涨几乎已成定局，但目前涨幅仍存在不确定。

在建项目不受影响

由于市场环境高度波动，新项目建筑合约的颁发可能出现延迟。不过，已签署的在建项目基本不受影响，因为承包商需要按照既定合约价格履行合约。

一般而言，住宅项目的建筑与基础设施成本约占发展总值的50%，其中基础设施成本占发展总值的5至10%。相比之下，工业项目的相关成本占比较低，约为40至45%，主要因发展商在工业领域拥有更强的定价能力，且建筑结构相对简单。

分析员表示，伊朗冲突推高工业柴油价格，并且上涨超过一倍（>2x）。在4大假设基础上：一、建筑与基础设施成本约占收入的50%；二、相关成本上升5至10%；三、新项目占比约25%；四、未考虑任何售价上调因素，房产企业盈利可能面临4至8%的下行风险。

“在能够转嫁成本的情境下，发展商可能通过提高新楼盘售价来部分缓解成本压力。不过这可能会削弱市场需求，尤其是在价格敏感的购房群体。”

绿盛世 IOI置业金群利具韧性

相较之下，具备较高工业产业比重的发展商，如绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）、IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）、金群利（MATRIX,5236,主板产业组）更具韧性，这主要得益于工业产业的结构需求较为稳健，加上近期地缘政治紧张局势，带动市场对马来西亚工厂及工业土地的询问与需求上升。

从个股来看，绿盛世、IOI置业、金群利是直接受益者。绿盛世凭借EBP7项目的强劲销售表现，正持续推进EBP8与EBP9的扩展；IOI置业则通过在万津工业园出售数据中心用地，加快土地变现步伐；金群利积极加速马来西亚愿景谷（MVV）工业项目的推出。此外，马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）预计，2026年约5%的新推盘将来自其位于古来的MS工业园。

销售方面，该行所追踪的发展商录得了209亿令吉销售额，按年增长10%。其中国内销售达180亿令吉，占总销售的86%，按年增长6%，增长动力主要来自城镇项目推盘、工业产业销售及海外业务贡献。

展望2026年，发展商合计销售目标为211亿令吉，较2025年目标增长9%。尽管相较2025年实际销售，仅约1%的温和增长，但若剔除绿盛世与实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）较为保守的销售目标，整体增长可达约11%。

与此同时，更多的楼盘推出将为销售提供支撑。根据已提供指引的发展商，2026年推出的楼盘规模预计达216亿令吉，按年增长17%。其中，双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）计划推出48亿令吉项目，按年增45%；马星集团计划推出34亿5000万令吉项目；传奇产业（LAGENDA,7179,主板产业组）目标推出26亿5000万令吉。

相比之下，实达集团则采取较为保守策略，目标为53亿6000万令吉，按年增长5%。

估值方面，尽管房产行业自2026年2月高点回落，但整体水平仍具吸引力。目前行业估值约为0.9倍，高于未来12个月市净率10年均值0.8倍约0.5个标准差，估值回调主要受到伊朗冲突带来的风险情绪拖累，而非基本面转弱。

潜在风险包括基建或房产项目执行不成功、负面消息冲击市场信心、宏观经济不确定导致销售放缓、建筑材料成本大幅波动，以及应收账款与已完工库存可能出现减值等。

总的来说，分析员仍维持对房产行业的“增持”评级，支撑因素包括：一、柔佛、MVV2.0及雪兰莪工业产业需求强劲；二、资金可能从迪拜流向新加坡；三、发展商通过产业投资信托（REIT）上市实现资产变现的潜力，为估值提供额外支撑。

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