仙风道股│2.2亿购5厂房 凯德商托加强资产布局

该行说，更高出价固然反映了土地价格上升、建筑成本提高、邻近大士关卡等事项，也有助于该公司提出较高租金，但若实际招租或预期租金无法达标，执行门槛也会跟着提高。该行补充，以15至25个月发展期来看，管理层有时间在施工期间提前锁定租户，并在2027至2028年分阶段完工前招租。

上述厂房全面出租后，预计可带来7.3％左右的总收益率，常年租金收入约为1610万令吉，符合工业产业6至8％的收益区间，每月租金约为2令吉60仙／平方英尺。

根据市场调查，柔佛南部工业产业的每平方英尺月租通常介于1令吉60仙至2令吉70仙，全新高规格设施一般可达2令吉40仙至2令吉70仙，而标准独立式工厂则多介于2令吉至2令吉20仙。

以此推算，上述厂房的2令吉60仙目标租金虽然可行，但已介于市场区间高端，因此招租、租户与定位将会决定其回酬，必须注意的是，2027至2028年期间市场供给面将会更剧烈。

达证券指出，尽管上述现代化厂房地点适中，但鉴于缺乏预先承诺的租户，凯德商托不得不全面承担招租风险，且预计要到2027财政年之后才会开始贡献实质收入。

需承担招租风险

该行补充，较长的完工时程也可能与工业供给增加的周期重叠，这也会进一步提高风险。

无论如何，达证券依然看好上述厂房的机构级规格、直接进驻（Move-in Ready）设计及位于总体规划工业园等特色，相信会较次级资产更具优势。

交易完成后，凯德商托的投资组合将扩展至20项资产，其工业与物流资产占总出租面积（NLA）的比率将由18％提升至26％（约530万平方英尺）。

以资产管理规模（AUM）计算，工业与物流资产的占比预期将由7.9％提升至11.5％左右，进一步迈向凯德商托2028年之前达到20％的目标。

若贷款融资购厂  负债率料升至42.2％

若上述厂房收购活动全数以贷款融资，凯德商托的负债率预计将由2025年9月的39.8％上升至42.2％左右，仍明显低于监管上限。

达证券指出，5栋厂房中的4栋预计将于2027至2028上半年完成，假设净产业收入赚幅90％与全面出租，预期该行对凯德商托的2027财政年盈利预测将会提高3％左右，惟在交易正式完成前，该行仍倾向于维持现有预测不变。

整体而言，该行维持凯德商托的80仙目标价与“买入”评级，目标周息率为6.75％。