房地产投资信托新闻资料 | NewsCove

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第一天 | 改革，不能只剩加税

一个繁荣的资本市场，不只是让投资者赚钱，更代表企业更容易融资、就业机会更多、人民财富增加、国家竞争力提升，有钱人和普通人都可以一起过得富足，这才是天哥心目中的改革。最近柔佛州选举成绩出炉，希盟几乎全军覆没。看到这个结果，我没有特别高兴，也没有特别失望，反而让我开始反思——这几年，我们到底经历了什么？希盟刚上任时，社会上弥漫着期待。大家几乎一条心，觉得国家终于有机会重新出发，当时政府一直告诉人民，改革一定会有阵痛，短期内会牺牲一些利益和补贴，一部分福利也会慢慢调整。老实说，天哥是可以接受的。改革不可能没有代价。只要方向是对的，只要今天的牺牲能够换来未来五年，甚至十年的繁荣，我相信很多人民都愿意承担这一点点痛。改革的代价，我愿意承担这几年，我们也不断看到政府公布各种经济数据。GDP成长了、投资增加了、失业率下降了，各项数字看起来都不错。如果只看这些数据，似乎真的会感觉国家正在往好的方向发展。可是，一个国家究竟有没有进步，人民其实是感受得到的。身边越来越多人告诉我，生意越来越难做，手续越来越繁杂。各种新制度、新平台、新App层出不穷，经营企业反而比以前更辛苦。数字很好看，但现实却越来越沉重。天哥也一步一步成为改革成本的承担者。福利减少了，天哥可以接受；税务增加了，天哥也接受。很多政策都带着一点劫富济贫的味道，天哥刚好就是被劫的那一群。不过天哥一直告诉自己，没有关系的。如果这些钱真的能够帮助低收入群体、改善国家财政，让国家经济走向正循环，那么最终企业赚钱、股市上涨，天哥一样能够受惠。所以，天哥愿意忍。后来，政府推出股息税。网络上很多人都说：“能够收到那么多股息，已经算有钱人了，多缴2%的税，有什么关系？” 好吧。只要国家因此变得更好，只要资本市场因此更健康，天哥还是愿意接受。结果没想到，这还不是终点。后来，连房地产投资信托（REIT）的税务也调整了。原本相对稳定的税制准备按照个人所得税率来计算，天哥这种收入较高的群体，自然成为受影响的一群。就在那一刻，天哥第一次认真思考一个问题：如果投资新加坡 REIT 不必承担这样的税务负担，那本土的大额资金，又为何还要继续留在马来西亚？资本，从来没有国籍。资本只会流向回报更高、制度更稳定、规则更明确的地方。这等于直接把大马资金往新加坡送了， [vip_content_start] 天哥开始怀疑——政府真的知道自己在做些什么吗？于是，我们慢慢看到资金持续流出，大马股市长期缺乏活力。反观新加坡市场，什么资源都没有，但是这几年来却不断创下多年新高。毕竟资本从大马流出，靠得最近的新加坡自然受惠最深。这已经不是爱不爱国的问题，而是市场最现实的选择。我原本期待的是，国家财政改善之后，资本市场能够欣欣向荣，外资看到大马越来越好，资金可以继续涌入这里。结果，我期待的情况没有出现。与之相反的，天哥看到越来越多人对股市失去兴趣，成交越来越淡，资金不断外流。最近为了准备一场分享会，天哥重新整理了这几年的投资组合走势。这一整理才发现，除了2023年市场情绪高涨时组合还有一点表现，之后几年，即使选中的股票不少都没问题，整个投资组合却几乎一直停滞不前。目前许多国家的股市都在不断创新高，但大马股市却在整个亚洲市场排行倒数第三。虽然有人把原因归咎于战争、国际局势、美国利率。可是，过去几十年，世界经历过的战争、金融危机、疫情，恐怕不比今天来得少。为什么别人能够创新高，我们却原地踏步？这问题值得认真思考。当然，天哥也不是那种天天期待免过路费、降低油价的人。这些从来都不是我最在意的事情。我期待的改革，不是不断加税天哥关心的，其实一直都很简单。天哥是商人，也是投资者。天哥希望看到的是——企业愿意投资、资本愿意留下、股市健康成长，带动整个国家走向富裕。一个繁荣的资本市场，不只是让投资者赚钱，更代表企业更容易融资、就业机会更多、人民财富增加、国家竞争力提升，有钱人和普通人都可以一起过得富足，这才是天哥心目中的改革。改革，不应该只是通过增加税收，争取那些原本不支持自己的选民，试图换取他们的选票。改革，更应该让人民创造更多财富，而不是不断重新分配已经存在的财富。希盟执政至今已有两三年，国家债务仍增加了约两三千亿令吉。同时，很多承诺也没有如当初所说般兑现。没错，当中有不少是前朝留下来的问题，但人民真正关心的，从来不是责任属于谁，而是问题有没有被解决。如果改革的最后，只剩下税收越来越多、资金越来越少、市场越来越冷，还无法让国家财政变好，那么我们就应该勇敢承认，还有很多地方需要改善。天哥并不在乎是谁执政。天哥对政治一直都相当冷感。谁当政府，对天哥来说都不是重点。重点只有一个——国家有没有越来越好？营商环境有没有越来越健康？资本市场有没有越来越有活力？人民对未来有没有越来越有希望？如果答案是否定的，那么无论是谁执政，都应该认真检讨。柔佛州选的结果，也许只是一次提醒。虽然沙巴已经提醒过一次。不过希盟貌似还没看清自己的问题，交通部长还说希盟依然获得大部分人支持。人民不会因为口号喊得漂亮而长期买单。最终，他们还是会根据自己的生活、自己的收入、自己的未来，投下手中的那一票。人民期待的，从来不是一句“我们正在改革”。人民期待的是改革之后，国家真的变得更好了。真正的改革，是让人民感受到希望，让企业敢于投资，让资本愿意留下，让国家竞争力不断提升，最终让人民的生活变得富足。否则，最后流失的不会只是资金，而是人民对未来的信心，共勉。

1小时前

阿米尔：房地产投资信托发展成熟政府或考虑是否续支持

第二财政部长拿督斯里阿米尔韩查指出，随着房地产投资信托（REIT）领域已发展成熟，且具备强劲的商业可行性，政府或有必要重新考虑是否继续为该领域提供支持。

5月前

李昱龙.别贪，就不会被诈骗

我们不是没有教育人们如何防止诈骗，也不是缺少资讯，而是缺乏从小开始教导理财金融投资知识。尽管有关当局现在开始给中小学生灌输“钱教育”，可是，诈骗集团已经进入人工智能（AI）时代，还锁定了“贪”这个人类原始弱点，诈骗必然是防不胜防，贪也防不了诈骗。

1年前

第一天 | 连房产投资也可以跃然纸上了？

什么是产托呢？产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道，以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。 “利息又再升了，看来我距离买房目标又远一步了”，某读者跟天哥道。于是天哥就问他，你现在不是住得好好的，为什么就这么坚持一定要买房呢？这句话仿佛让这位读者错愕，他想了好一阵后回复说：“我也不知道，我从小就一直听长辈说要买房，就算自己没用到，也可以拿来出租赚取租金帮补供款，那么将来真的成家立业后，也可以回收那个房产，而且剩下的供款可能就不多了，毕竟现在不买，以后需要才再买可能就会更贵了。“ 买房一直以来都是我们华人的传统“文化”，相信许多人从小就被灌输了很多关于买房的想法，即便本身根本没有额外的居住需要。所以我们不难发现，很多新的项目虽然卖得也算不错，但是即便已经拿了钥匙，空置率还是非常高，尤其是较外围的地区。以上述读者为例，如果他本身并没有居住需要，而是单纯担心将来需要的时候买不起，当提前存点钱而已，那么其实会有更好的选择。 [vip_content_start] 天哥的想法，存钱是肯定不会错的，买入优质资产，也是我们长期下来让财富起码保值的一种做法。长辈也没说错，房地产确实是好的选项之一。只不过随着时代进步，我们的选择已经逐步变得更多，就以收租房地产为例，以前我们必须买入一家房地产，装修完毕并找地产中介寻找租客，然后每个月期待租金的到来。幻想时，我们可能会觉得就是坐着摇脚等租金收入，但是具体做起来时，反而像一门生意，租户不还租每个月要催，又或者房子漏水或其他问题，甚至空置找不到租客被逼便宜租等，烦恼绝对会比想象中大很多。但是，如果付出了一定的代价可以带来足够高的效益，那么也是一个不错的方向。只不过就目前大马的房地产市场而言，除非我们把它当成一门生意去经营，并且持续“开分店”把更多的房地产纳入组合，否则单纯业余地想买间房地产收租一直供的，可能就是一项吃力不讨好的“工作”了。我们姑且来做个小计算：以雪隆的一些公寓为例，比较常见的价格会是40来万至60来万不等。我们取一个中间的平衡以50万为例，就以简单装修+齐全家具，预算一个3万就好，然后律师费和转名费等等，总成本大概介于55万左右，就能带来1千500令吉至2千令吉的租金收入。我们再取个平均算1千800令吉吧，每个月需要支付的管理费一般上介于200令吉左右，再额外预算每个月100令吉作为全年维修或者其他门牌税用途，那么平均每个月的租金收入为1千500令吉。但是别忘记，房产中介一般上会收取1个月租金1千800令吉作为费用，因此业主的全年收益将会是1万6千200令吉，以总成本大约55万计算，租金收益率3%不到，比放定存高不了多少。而且这里算的是最好情况，完全忽略了寻找租户中间的空窗期。假设5年里换了2至3个租户，期间又有3至5个月租不出，那么整个算法就完全不一样了。当然，房地产是可以借贷投资，无需真的拿出55万成本，只不过借贷又会产生新的成本，那么就更难去计算了。或许有人会觉得，房产也并不是全款买入，而且长期还有增值，所以还是有一定的投资价值。当然这个也是有一定的道理，今天天哥并不是想表示买入房产收租是一个错误的决定，反而天哥本身也有几家房产，有些也在收租中，所以对于房产收租，天哥并没觉得不妥。只是说以上述那位年轻人的例子，他其实有更好的选择，就好比房地产投资信托（REIT），简称”产托“，在大马已经有30年历史，PNB旗下的AHP在90年代已经上市。产托真正活跃的时期是2005年后，从AXREIT上市后，才陆陆续续有更多的产托上市，截止目前为止共有19家保持上市地位。那么什么是产托呢？产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道，以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。而产托跟普通的房地产公司不同，由于它只是拥有房地产，并赚取租金收入与房产价格起落带来的资本得利，所以稳定性会更高，不像普通房产公司，要发展项目或建新的房产出售，涉及更高的风险。产托更像信托基金投资的一种，由专业的团队管理。跟传统信托基金不同的是，传统基金一般是投资股市，而产托则是投资产业，所以产托也被部分投资者称之为纸上产业，是一个让资金不足或不想麻烦的房产投资者也可以涉足产业投资的管道。在大马，产托公司必须把最少90%的营收派发给投资者，并根据股份的大小，各位投资者可以按照比例获得本身的租金收入。我们看看上述图表，租金回报率普遍介于5至6%不等。假设某位投资者同样投资了50万，在扣完所有的营运费用后，那么他全年的租金收入，将介于2万5千至3万左右（需支付税务约10%）。比传统产业方便之余，回报率也更高，加上如果旗下的房产增值，那么这些产托的价格在长期下来也会逐步反映，投资者的投资母金也会逐步增加，所以跟直接投资房地产没太大差别，而最低入场单位为100单位。以上图价位最低的37仙每单位为例，最低入场的门槛也才RM37，算上手续费也就50令吉左右，这是直接投资房地产无法做到的。而且关键是，一般上直接投资房地产，那些优质的地段通常都比较难入手，就算有，价位也会特别高，普通人根本就买不起，甚至买不到。反之产托我们不仅没有资金压力，而且还可以慢慢选，一些优质房产例如MID VALLEY、PAVILLION甚至SUNWAY PYRAMID，都可以随着大家各自的喜好随便挑。即便只有100单位，大家也是这些商场的持有者之一，每年都可以参与股东会议。如果价位不合适，也可以从每天的价格变化中耐心等待合适的价位，这是传统房地产无法比较的。以上述这位年轻人为例，如果他把打算买房来出租的计划改成买产托投资会如何呢？假设他头期只能付出5000，并且每个月供2000的资金去投资产托，然后把收到的租金全额投入进去，那么在30年后，他的这笔投资已经大概介于200万了。而且这里只计算6%的租金收入，并没有包括他这数十年来手中产托的增值，所以如果来到投资的角度，产托会比传统房地产多了许多优势。所以房地产是拿来住的，不是拿来炒的，要投资的，倒不如选一些真正合适的投资项目。总的来说，最重要的不是我们投了什么，而是我们是否有确切的计划，然后跟着计划跑，并且持之以恒而已。投资致富从来都不困难的，只不过很多人却总想着走捷径，想要快速看到效益，才容易在投资这条路上原地打转而已。所以无论投资的是什么，最重要做好一件事，就是脚踏实地别尝试走捷径，并一步一脚印向前进，那么长期下来，一定会看到效益的。投资有时候并没有很困难，只不过很多人把简单的东西困难做而已，共勉之。

4年前

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