发布: 8:16pm 22/07/2026

永旺

KL Midtown将开业·南马商场翻新永旺迎新成长周期

文／谢锦彬

（吉隆坡22日讯）随着首座8层楼高高端生活购物中心永旺KL Midtown预计今年底开业，加上南马商场持续翻新升级，分析员看好永旺（AEON,6599,主板消费产品服务组）正迎来新一轮成长周期，维持目标价1令吉42仙与“买入”评级。

根据达证券报告，永旺南马地区近年来持续稳健增长，营业额贡献已从2021财政年的14％，升至2025财政年的20.1％，这一增长主要受惠于公司在柔佛的策略资产布局，特别是靠近新柔长堤的百万镇永旺和武吉英达永旺，以及邻近士乃国际机场的古来永旺等地理优势为商场带来稳定客流。

据悉，南马地区的平均客单价约为每笔交易80令吉，显著高于公司平均的55令吉，反映当地消费者较强的消费能力及消费意愿。

同时，永旺过去两年积极翻新南马地区旗下购物商场与门市，以提升购物体验、增加人流，并维持消费者的消费水平。例如，永旺地不佬购物商场已于2024财政年完成翻新，随后武吉英达永旺也于2025财政年完成升级。

进入2026财政年，公司旗下的翻新计划也主要聚焦柔佛。目前，百万镇永旺及大学城永旺的翻新工程已展开，预计于2026财政年第四季竣工。

据分析员分析，部分完成翻新并重新营业的商场与门市，重开后的销售额按年增长约15％，显示翻新计划有效带动业绩表现。

有望深化柔布局

从长期来看，分析员认为，永旺有望进一步深化在柔佛的布局，以把握当地良好的经济发展前景。值得注意的是，柔佛已连续两年成为大马国内生产总值（GDP）增长最快的州属，2025年经济增长率达8％，为消费支出与零售需求持续增长提供有利基础。

与此同时，永旺正积极筹备旗下最新旗舰零售项目KL Midtown永旺购物中心预计今年第四季正式开业。项目落成后，将成为永旺在大马的第28座购物中心，同时也是公司首个8层楼高的高端生活购物中心。

除了担任主力租户，永旺管理层还透露，公司目前的招商进展令人鼓舞，预计开业时出租率可达75至80％。据悉，华阳餐饮（KOPI,0338,创业板消费产品服务组）、寿司郎（Sushiro）和Komehyo等多个知名品牌已确认进驻，使得商场有望发展成为集时尚购物、餐饮、美食、生活用品及日常消费于一体的一站式生活中心。

该项目采用轻资产模式，永旺以总租赁方式承租KL Midtown商业裙楼，预计为该项目投入约5000万至6000万令吉资本开销，占全年资本开销预算2亿至3亿令吉的一部分。

尽管该商场有望进一步扩大永旺长期零售版图，并增加稳定的租金收入来源，但达证券认为，由于该商场可能在2026年底才开业，预计从2027财政年开始才对公司真正贡献显著盈利。分析员估计，永旺KL Midtown购物中心将在2027财政年为公司贡献约2％营收。

另外，受惠于产业管理服务和零售业务赚幅温和改善，永旺有望在2026财政年继续交出稳健业绩。分析员预测，产业管理服务业务税前盈利赚幅（EBIT）将达到41％，按年提高0.1个百分点；零售业务税前盈利赚幅料升至1％，按年改善0.3个百分点。

达证券预计，在两大节庆带动消费支出增长、翻新工程相关营运开销减少、电费下降与自动燃料调整（AFA）机制回扣等利好，预计2026财政年上半年业绩仍将保持强劲。

不过，进入下半年后，随着自动燃料调整机制优惠效应减弱，加上第三季属于传统消费淡季，整体表现预计趋于正常。尽管如此，在年底节庆消费回暖、新商场于第四季开始带来初步贡献、产品销售组合持续改善，有望可部分抵销上述不利因素。