正在进行中
都市不会静止不动，而是会扩展、缩小、转型，以及顺应经济走势、社会转变重新调整。在马来西亚各个地区，产业领域正静悄悄在进行显著的转型，一些曾经标志着现代化、生产率或零售活力的建筑物，其定位与用途正在重新被定义。
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像是办公楼的兴建是供不同世代的人工作的地方，而商场的设计主要应付周末人潮，如今集聚的方式已经不一样，至于一度在可预测旅游形态基础上蓬勃的酒店，也已被重新评估。
如今的问题不是这些大厦是否依然稳固，而是它们的功能是否符合当下需求。
在过去的10年，马来西亚经历供应过剩的局面，特别是较老旧的建筑大楼，以及一些零售业中心。虽然首要、地点好的资产表现保持亮眼，但是老旧建筑物面临出租率下跌，以及管理费上升的压力。
冠病疫情加速这一分歧，混合式工作模式普及，企业租户对办公空间的需求相应减少，而消费者的购买习性已然转变，在零售商场的人流有些已开始出走。
在这样的大环境，什么都不做往往需要付出最大代价。业主不断在问着一个基本问题：假如一栋大楼的原有功能失效，那现在应该变成什么样子？
这就是重新定位资产或资产转型进入画面的时候，实质上来说，主要是将一栋表现不理想的大厦，转为可以更好应付现有需求的产业，并维持其相关功能的特色。
在马来西亚，最普遍的例子是改变商业功能：较老旧的办公大楼转为酒店、或是服务式住宅；未被充分使用的酒店，重新定位为可以居住得更久的居所。与此同时，老旧的购物商场也转型为社群本位的中心、医药设备或综合用途的据点。
适应时代重新发挥产业功能
这些转移不只是装饰，也象征应对经济实况的重新调整。
一个明显的转型例子是吉隆坡肯德基大厦，这座大楼已转型为吉隆坡市中心凯悦尚萃酒店（Hyatt Centric City Centre Kuala Lumpur）。这座曾经的老旧办公楼，已重新定位为时尚型酒店，善用位于市中心苏丹依斯迈路的优势。
办公楼的架构型特色，例如中心轴、标准楼板，通常让业主在技术层面上，可以转为倾向休闲产业的格局，反映办公楼转为酒店的例子将日益普及。
同样的，在文化和创意型领域也有一些活化项目，譬如丽仕杂锦（REXKL），证明一些没有被充分使用的建筑物，可以转型为有活力的空间。丽仕杂锦的前身是一度废弃的柏屏戏院，现在已成功转型为举办各类活动和展览的活动中心。
在槟城，兴巴士维修站（Hin Bus Depot），也已转为吸引当地人和游客的兴巴士文创市集。
上述计划为我们上了一堂重要的课：适应时代重新发挥产业功能，并不仅仅是一项财务工程，也必须思考空间使用功能改变，并配合时尚生活方式而调整产业的功能。
资产转型策略两大类别
资产转型策略普遍分为两大类别，第一是应付短期策略的暂时性启动，这关系到推出暂时性或弹性，例如快闪零售店、共享工作间或是活动地点等，以便在思考长期选项之际，可以继续带来收入。
这些选项让业主可维持现金流，避免在没有进行大型架构工程下，出现实体退化的情况。
第二是比较永久的转换供长期用途，这通常涉及架构性改造或升级、监管批准，以及用途上的正规转换。
虽然这个选项需要庞大资本，但能够确定资产新的长期定位，以便作为下一个经济周期的最大和最佳用途。
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在鉴定建筑物是否适合转型时，我们需要缜密的分析，像是这座建筑物的出租率持续低迷，而不仅仅是周期性空置，这往往会是第一个预警讯号，此外，管理维修费上升削弱净回酬率，也是另一个重要指标。
除了财务表现，发展商也要评估建筑物的架构适合与否，包括地面与天花板的距离、自然采光的情况、间隔性、大厦服务等，这些将确保如果这座建筑物需要重新调整架构，在技术层面上是否可行。
举例说，一个深进式办公楼层（deep-plan office floor），或许适合转型为酒店客房，但必须符合住宅所需的日照等条件。
立法者方面，由于考量范畴包括分割区、地契情况，以及停泊车子的标准，在可行性的规划也扮演重要角色，而立法的复杂层面正好可以解释，为何纯粹的商业大厦要转为住宅房产，在马来西亚并不常见。
住宅用途关系到严谨的合规要求，例如是否通风、防火设备是否合规与安全，地契用途的转换，这会消耗相当长的时间，也存在许多不确定因素，因此业主往往选择混合模式，即服务公寓或商业—住宅房产，以平衡立法与市场需求。
可带来有形市场利益
尽管面临种种挑战，但产业转型活化可以带来有形的市场利益，通过从饱和的领域移除库存，有助于削减架构性供应过剩。与此同时，这也可以正视一些领域例如医疗保健、教育或替代性住宿供应不足的问题。
产业用途的转移也可以间接提升可负担性，通过善用现有的架构，发展商可削减转换土地的成本，缩短从零开始项目所需的发展时间。要知道，一个成熟的市中心土地资源有限，转型可以加速，不会造成都市进一步无序扩展。
永续发展的考量加上另一层关连性，重新使用现有架构保护隐含碳，减少推倒建筑物产生的废物。在环境社会治理尺度日益影响投资决策的世代，重新调整而不是重建可加强资产的长期竞争力。
现在的投资者和住户，比过去更有保护环境的意识，考量周全的转型产业，将会吸引市场购兴，一些时候甚至可取得不错的溢价。
决策的进展逐渐认同这方面的转移，最近的财政措施，包括建议削减装修和转换产业用途的税务，就是从商业转换至住宅产业的税务，意味官方认同产业的再使用，可作为城市翻新的工具。
比较广义的目标是两面的：削减商业产业供应过剩，同时鼓励业者在老旧建筑物进行投资，支持房产屋业的发展，以及恢复都市的活力。
虽然在不同管辖权的奖掖有别，但是方针是明确的，资产的转型正朝向特别指定实践至决策为主的策略。
放眼未来，产业活化再使用背后的动力可能会加强，毕竟吉隆坡中央地区、槟城和新山的土地稀缺，限制了从零售开始发展大规模项目的可能。
由于建筑成本依然偏高，这也使到重新调整方案显得较有吸引力。
与此同时，生活方式转向弹性工作、体验性零售与社区为主的居住模式，塑造了对老旧大厦在重新定位后的需求。
转型不是万灵丹
无论如何，转型不是万灵丹。一些大厦可能在架构上不容易转型，或者是受到立法的限制，并不符合转型要求。
在这种情况，重新发展依然是比较可行的选择，重点是不要理想化再使用，而是进行实际分析来进行，最成功的计划是那些建立在可行性研究、务实的财务模式，以及对地方上需求有深度的了解。
最终，资产的转型反映马来西亚产业市场的成熟度，在之前的10年，市场的成长主要是由扩展和新供应推动。今天，转换用途更多是关于善用和创新，问题不再单纯是接下来在那里建造，而是如何从现有的资产释放价值。
天际线未必一直上升，而是继续演进，一度被界定为办公小隔间的大厦，如今是欢迎宾客的酒店；曾经的电影院，如今是充满活力的文化项目地点；工业仓库转型为创意的聚集中心。这些转移都在反映，产业市场在学习适应而不是放弃。
在任何起起落落的周期行业，能不能保持灵活强韧，这十分重要，如果有能力重新诠释现有资产，将可以有智慧地鉴定马来西亚城市下一个阶段的永续发展。
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