柔新特区特辑 | 柔新捷运激活“精气神” 产业市场一片喜气

捷运周边房价料再走高  

PropertyGuru集团产业智库主管李乃佳受访时说，当柔新捷运全面竣工且投运，周边房价还会再迎来多一轮上涨，不过真正的考验届时才要开始。

“如果你有留意柔新捷运每一次更新建设进度，周边房价的走势，不难发现每一次有进展，房价都会稍微上涨，目前价格算处于稳定状态，眼下所有人都等着柔新捷运建竣，到时附近的房价势必走高。”

本身是新加坡人，习惯地铁公交出行模式的李乃佳表示，捷运如何影响周边房价，很大程度会反映在投入运作后的情况，因人们看得到、摸得到也能感受到。

“我发现，在大马能看到及感受到真的非常重要，当初口头宣布这项计划时并未看到太多变化，直到进入建设阶段，人们才相信这是真实的，随着建设有进展有变化，则周边房价会稍微上涨。”

现在若欲在武吉查卡周边置产投资是好时机吗？李乃佳直言：“绝对是，不过房价涨势不如之前显著，毕竟若现在规划新项目，发展商势必将成本计入在内，（房价）还是有上升空间，只是不多。”

捷运便捷度成关键

纵然柔新捷运建设进展顺利，但李乃佳提醒，真正的考验在于竣工后，因人们的焦点在于往返新柔有多无缝接轨。

“到底一来一往需要多长时间，是不是真的如先前所述的有效率，这才是关乎周边房价增长的关键。”

禧莱栎产业估价与实业顾问公司（CRA Valuers & Realty Consultants）主理人车子瑾也点出，新山房市真正出现翻天覆地变化，是从柔新捷运正式动工建设开始，因这让人们终于相信，“最后一里路”不再只是空谈。

周边公寓价格有上涨趋势

“无可否认，柔新捷运及新柔长堤周边的新山市中心仍是市场焦点所在，但发展热点并非仅限这些地区，其他如五福城、淡杯、百合花园、Austin等地区的公寓价格都有上涨趋势。”

这段4公里的柔新捷运，能将人们跨境时间缩短至6分钟，且两个站点每个小时载客量为1万人次。

丰隆研究在报告中指出，柔新捷运一路建设以来，已推高武吉查卡站周边的住宅产业价格，一旦正式通车，则柔佛房市下一波增长浪潮将由零售、餐饮及酒店带动。

丰隆研究细细道来，第一波在柔新捷运发展下感受价格显著上涨，是武吉查卡站周边的住宅产业，而下一波受惠会发生在通车后，即人流开始聚集后。

“零售、餐饮及酒店业都是不可能预先部署投资，相反真正能感受到经济效益得等到柔新捷运通车，及每日跨境人流量开始稳定，届时是零售及酒店书写柔佛房市下一波增长的基础。”

滞销住宅4年大减58%

基建发展是任何大型商业与经济活动的基石，只有当商圈成型且人潮聚集，才能为地方发展及房市注入活力，而从柔新捷运动工建设迄今，确激活购屋需求，使得柔佛滞销住宅产业4年间大大减少58%。

国际房产咨询公司仲量联行（JLL）研究主管尤莉亚指出，鉴于柔佛与新加坡的邻近性，以及地处我国最南端的战略位置，推动关键基础设施项目势必能促进商业扩张与经济活力。

“新山本来已有新柔长堤及马新第二通道可通往新加坡，但陆路运输仍经常面对拥堵情况，若有计划建设第三通路相信有望纾缓交通堵塞提振物流效率。另外，鉴于每日往返柔新的通勤人员较多，相信柔新捷运投运后可显著提高通勤效率，届时新山房市将能迎来新面貌。”

而早在柔新捷运动工之初，柔佛整体房市已感受到“喜气”。柔新捷运是在2020年底动工建设，根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据，当时柔佛住宅滞销单位高达7030个，隔年已有起色减少至6089个单位。

到了2022年时，滞销单位更进一步探低至5258个，马新两国领导人2024年1月11日在柔新捷运桥中央进行砌砖仪式，象征两地桥梁完成衔接的重要里程碑，住宅产业滞销数量更显著降至2964个。

对比2020年的数据，柔佛滞销的住宅产业这几年已减少近58%，这足以说明柔新捷运是激活住宅产业需求的“钥匙”，而分析员直言，最近公布的2035年新山地方规划草案，其中一个让人眼前一亮是拟建高架智轨列车（E-ART）系统。

E-ART能更好缓和拥挤

“柔新捷运虽能很好串起两国人流，但高架智轨列车相信时能更好缓和新山市中心拥压力的关键。”

虽然高架智轨列车项目具体实施时间表未明，但丰隆研究注意到，项目招标书早于去年3月发布，路线规划也在去年8月完成，柔佛州政府计划今年底发出特许经营权。

根据2035年新山地方规划草案，高架智轨列车每小时单向载客量为5000至1万2000人次，贯穿4条主要走廊，即士古来、地不佬、依斯干达公主城和巴西古当，并与柔新捷运衔接能提振交通便利。