REHDA：房市面对3大窘境 房屋政策须重塑

“过去的政策确实帮助许多人实现拥屋的愿望，但我国这些年已取得进步及变化，我们如今的人口结构、收入水平和生活方式都已今非昔比。鉴于这些变化，那些僵化且过时的房屋法规（政策）或已不再适用于当前的实际情况。”

大马房地产发展商会研究院今日非正式推介的《全民安居：共同建设需求为导向框架》报告，旨在重新调整房屋发展框架，以更好反映人口结构、家庭收入及市场状况的变化，将由房屋及地方政府部长倪可敏本月28日正式推介。

黄中立分享这份报告的一些重点，提及我国人口结构在过去34年缺发生重大转变，即土著占在总人口占比，已从1991年的61％，攀升至2024年的70％。

“除了人口结构变化，我国自2014年以来最多家庭收入（31％）是介于3000至4999令吉，指向的‘可负担房屋’房屋价格区间为20万至30万令吉，另外家庭收入每月介于1万3000令吉及以上数量，也从2014年的51万4000户，到了2024年约2倍增长，达153万5700户。”

M40拥屋压力渐增
B40拥屋率首超M40

基于上述变化，这份报告点出现有房屋框架，让中等收入群体（M40）拥屋面临的压力渐增，同时冀能为2026至2035年的全国房屋政策3.0（National Housing Policy 3.0）带来有坚实证据为导向的改革。

《全民安居：共同建设需求为导向框架》报告也发现，低等收入群体（B40）的拥屋率，首次超越中等收入群体，另通过公开市场的住宅收益资助所谓可负担房屋的交叉补贴，无形中推高普通购屋者（尤其是中产阶级）的拥屋成本。

因此，该报告建议，我国应转向更为灵活且仰赖数据推动的房市框架，即需依据实际的市场需求和当地住房状况，定期审查住房配额及资格标准。

出席今日活动的包括大马房地产发展商会研究院研究与教育总监玛拉蒂、信托人丹斯里张昌国、拿督黄腾亮、拿督哈芝慕斯达扎、首席营运员张协铣、大马房地产发展商会总财政拿督林文发及总秘书拿督陈汉霖。

整合数据解决供需错置

黄中立认为，我国在房屋信息管理系统（HIMS）一站式平台 、TEDUH购屋者查询平台、大马统计局、国家产业资讯中心（NAPIC）及主要数据库（PADU）等机构都拥有海量数据，若能有效将这些数据整合应可解决房屋供需错置的情况。

利用数据辅助政策

“我们确有海量的数据，比如人民收入、住房供应、人口分布、交通等，但大部分仍处于支离破碎的状态，若政策制定人要有效利用这些数据辅助决策，必须将这些数据整合，而非孤立进行考量。”

他补充：“若数据仅仅停留在各自的机构手中，那又有什么意义呢？我们需要将这些数据汇集起来，并由业内最顶尖人才进行分析。”

黄中立认为，若能将以上数据都融合使用，相关的数据将能助政策制定人更好制定针对性政策，同时在积极建设房屋前也能先确认是否有潜在供需错置的情况。

“人工智能（AI）及数字化的科技结合，也能用以预测住房需求，包括所需的住房数量、类型及选址，但此类工具有效性始终取决可靠且整合数据。”

另外，房地部也承诺将改善国内可负担房屋的挑战，包括曾在今年3月表明将重新整合并设立一个国家单一房屋机构（Single National Housing Agency），减少各项审批或官僚重叠问题，加快行政与审批流程。

无论如何，黄中立坦言，在这项最新报告建议的最新房屋框架，仍会持续保障低收入群体拥屋，同时也确保不会牺牲中等收入群体。

“简单来说，如果我们希望各收入水平的国人都能拥屋，我们的住房政策就必须基于实际需求和真实数据，而不能仅仅沿用旧有的规章制度。”

房价管控需定时审查

大马房地产发展商会研究院认为，房价管控的调整应建立在实际建筑成本、需求及购屋者的购买能力，而不应仅根据通货膨胀进行调整，同时还需定期审视有关配额及价格要求。

玛拉蒂指出，严格的价格管制可能会导致房屋建造成本与发展商被规定的售价出现落差，而这一差额最终会转嫁到有关房屋项目的其他单位，从而推高面向公开市场购屋者的售价，尤其是中等收入群体。

“若一间屋子建设成本是20万令吉，但必须要以10万令吉出售，那就会有10万令吉的差价，这笔差价则需要由其他人承担。”

她进一步说明，自1981年沿用至今的交叉补贴机制，但随着建筑成本、地价与人们生活费攀升，代表购屋者已无力吸纳额外的负担。

“1980年初期，我们有足够的金钱（收入），且当时的生活费也没现在高，但现在情况不一样，购屋者被逼承担额外的金额，但今时今日却已承担不起。”

交叉补贴不能解决问题

玛拉蒂坦言，交叉补贴并不能解决我国房市真正面对的问题，所以才有必要检讨这个机制。“不然，就算是在房价管控的机制下，必须确保卖价不能低于建筑成本。”