高龄办公楼供过于求，老旧产业注定被市场淘汰？专家的答案是：未必。
随着政府主导的“吉隆坡遗产”（Warisan KL）倡议正式开跑，大马正掀起一场老建筑升级与再利用浪潮。
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本期《投资致富》直击吉隆坡苏丹阿都沙末大厦（大钟楼）（BSAS）的活化示范，并横向借镜槟城、怡保等地的成功案例，解析老空间如何转型，让历史遗产完美兼顾现代城市功能，化身面向未来的高价值资产。
今年初，大马人熟悉的大钟楼——苏丹阿都沙末大厦涅槃重生，让“吉隆坡遗产”国家倡议走入公众视野，同时为全马的房地产市场敲响了转型的警钟，尤其当巴生河流域许多办公楼因高龄而逐渐与现代永续标准脱节，一场优胜劣汰的结构洗牌已悄然上演。
专家：非“不能用”是“不想用”
无论如何，专家们说，旧空间不是“不能用”，更多的是人们“不想用”。
产业顾问公司——威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理谭家良接受《投资致富》访问时说，老建筑不一定会因为老旧，而处于劣势。那些尤其位于优越地段、拥有独特风格或有再利用潜力的产业，若经过深思熟虑的再投资和重新定位，无论是商业和社会价值，即便是楼龄很高，都依然与市场息息相关。
Think City城市解决方案董事兼空间活化主管林坚毅接受访问时也说，苏丹阿都沙末大厦就是城市复兴的好例子。随着修复与保育工程完成，成功激活这个百年建筑，晋身为年轻人和游客的“顶流”打卡地。
现在，苏丹阿都沙末大厦不只一座旧建筑物和大钟楼，里头还设有两座展厅即皇家雪兰莪（Royal Selangor）展厅和吉隆坡城市画廊，生动地展现了吉隆坡的工艺和城市历史。当然，还包括本地美食以及文创产品商家入驻。
此外，谭家良指出，大马也有好一些例子展现了老建筑如何在保留建筑物本身特色的同时，成功蜕变，创造出全新的体验、文化和社区价值。吉隆坡茨厂街的REXKL和八打灵再也的Factory 19就是好例子。
他说：“REXKL或许是最突出的例子之一，将一座旧电影院改造成充满活力的文化和社区中心，同时保留了大部分原有的特色。同样的，Factory 19展现出如何成功地把老旧工业产业改造成能够吸引现代租户和人潮的休闲生活目的地。”
产业用途重新定位
在某些情况下，将产业用途重新定位，可把旧产业转换成更符合现代需求的资产级别。比如一些老旧的办公楼，因为无论在楼面面积使用率、建筑规格和不断变化的租户期望方面，都难以与新建办公楼竞争，这时候，改造成其他用途，或许就能够重获价值。尤其地点和结构合适的旧建筑物，可以改造成酒店，解锁新需求，并展延该建筑物的经济生命。
谭家良说：“值得一提的还包括肯德基大厦（Wisma KFC）改建成的五星级酒店——吉隆坡市中心凯悦尚萃酒店（Hyatt Centric），以及前身为东方银行大楼（Oriental Bank）成功改建为三星级的Moxy酒店。”
除了建筑物再利用，越来越多的建筑物不断升级并争取绿色认证来保持竞争力。
他认为，上述例子突显了策略再投资、升级改造和再利用带来的实质益处，包括更强劲的租赁需求、更高的出租率、更符合市场需求，且长期内更保值。
而且成功改造的产业，还会带来更多人流，扶持周边商家和社区，进而对城市复兴做出贡献。
重塑资产价值 化解旧楼高龄危机
事实上，古迹活化与商业共生的成功密码，早已在大马多个历史地标中获得破译。
暱称“蓝屋”的槟城张弼士古宅（Cheong Fatt Tze Mansion），堪称乔治市最美丽建筑，被列为社会文化遗产之一。现在，这座建于1890年代的古宅已转型为酒店、餐厅和中医服务等集一身的休闲生活地。
林坚毅说，与其把旧屋推倒重建，改造或翻新可保留文化遗产，让前来的人感受到其独一无二的美。
来到今天，当一个人进到蓝屋，发现房子的原貌、文物、故事和相关资料都保留下来，就能产生共鸣。想象当年的富豪，他是怎样经商周游列国，并将来自世界各地的珍玩好物悉数带回。
“你会发现，它秉承着中国文化的根本原则，却又是一个融合了各种不同的建筑风格的大熔炉。”
林坚毅认为，这是吸引人们前来探索的高价值旅游活动和高价值的文化遗产。
巴士车厂化身艺廊
乔治市还有另一个著名的旧产业翻身例子，那就是兴巴士艺廊（Hin Bus Depot）。位于乔治市风车路，前身是兴公司的巴士车厂，用来停放及维修巴士，直到1999年停止运作。
巴士车厂闲置多年后，于2014年活化为兴巴士艺廊。周末市集是槟城热闹的文艺胜地，名列文青必访清单。除了周末市集，更重要的功能是展览空间。
霹赛马公会
打造体育休闲中心
另一方面，距离槟城乔治市约160公里，大家脑海里曾经“万马奔腾”的霹雳赛马公会，也随着时代变迁，不再只是赛马而已。
这座历史悠久的怡保地标近年来也积极拓展体育、休闲及餐饮业务，包括耗资逾300万令吉打造PTC体育中心。也将昔日马房活化，成为怡保马房市集（Ipoh Stables Market），汇聚餐饮、文创手作、生活体验及休闲娱乐等元素。
镜头再回到吉隆坡，前吉隆坡国际学校（ISKL）安邦旧校区，如今已改造成一个充满活力的休闲生活目的地和社区中心，拥有许多零售商店和各种餐饮店，还吸引了高档零售商QRA入驻，成为主要租户。
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这个社区中心还有足球场、篮球场、游泳池。还有曾经是食堂改造而成，现在可以举办各种工作坊和快闪活动的空间。是城内最近热门的潮地。
当然，好例子还包括吉隆坡的创意文化地标GMBB。
不只是Warisan KL，在大马各地，越来越多革命性的再利用项目持续重塑城市的景观。大马许多有历史建筑物通过再利用项目，找到全新的用途和生命，而且它们在保护历史遗迹同时，还兼顾到现代城市功能。
记忆连接激励创意经济
回到苏丹阿都沙末大厦的砖墙下，林坚毅笑说，或许对老百姓而言，“文化经济”太过抽象，可这些文化资产扮演着不可或缺的桥梁角色。
“首先，它是与大众建立历史联系的‘第一触点’。活化古迹的第一步，是唤醒公众对它存在的感知。哪怕有人不熟悉它的过往，但只要站在大楼前，感知到‘它对这个国家很重要’，情感的连结就已建立。”
林坚毅续说，人潮聚集是活化的起点，由此衍生出的参观、打卡与在地消费，则是“第二触点”——通过文化遗产衍生出实在的经济价值。
然而，古迹活化更深远的影响，在于如何间接孵化和激励创意经济的发展。
他深信，创新与创意源于对文化根基的认同。当设计者、艺术家走进这些历史空间，理解了自己的文化根源并汲取精髓后，便能产生身分认同。这种由内而外的重新诠释，能让本土创意在蜕变中融入独特烙印，最终转化为市场上无可复制与众不同的新创意产品。
记忆是最动人核心
更重要的是，在苏丹阿都沙末大厦的复兴里，“记忆”是最动人的核心。
这座历经百年的大钟楼，祖辈记得它是宣告独立、主权诞生的地方，是政府行政办公室；中年一辈记得它曾是庄严的法庭；而对于当下的年轻人，这里是新晋的文艺顶流打卡地。
林坚毅认为，年轻人来大钟楼打卡、喝咖啡，正是在与百年建筑产生全新的交集，在老砖墙上涂抹属于2026年的新记忆。正正是这种记忆接力让文化遗产薪火相传。因此，这些翻新、复兴和改造项目，名义上是复兴过去，实际上，是面向未来，为我们的下一代做好准备。
古迹活化 经济乘数效应2.3倍
苏丹阿都沙末大厦和最近开放的旧中央邮政局（Pejabat Pos Besar Lama）都属于Warisan KL国家倡议中独立广场国家遗产区复兴计划。
根据该倡议秘书处提供的资料，Warisan KL放眼催化吉隆坡市的重振。目标是保护历史，强化文化认同，并为所有人创造机会，将文化遗产转化为国家发展的宝贵资产。
整个计划包括旧吉隆坡区内历史遗迹、市政和商业区的10个地点，将融合修复、空间活化和创造新经济用途，如旅游、零售、创意领域和历史。多个项目已在2025至2026年期间推展，全项目则预计耗时5至10年竣工。
许多建筑物遗产面对损毁风险、建筑物空置、而且有衰败或未充分利用的问题。同时，看准2026／27大马旅游年的经济机遇，这些建筑物的复兴，有望促进旅游客流量和消费，是让政府现在推动Warisan KL倡议的原因。
另外，政府也冀望在城市现代化与文化历史特色之间取得平衡，确保我国的城市保持竞争力。
修复地标重振商业生态圈
说到经济好处，Warisan KL秘书处指出，修复地标可强化吉隆坡作为文化旅游目的地，吸引更多游客，留得更久、花得更多。官方预计，将带来约2.3倍的经济乘数效应。这意味着，在古迹活化中每投资1令吉，最终在整体经济中衍生出约2.3令吉的经济效益。
而且，将古迹激活，也会重振当地商业生态圈，对中小型企业、零售商、酒店和文创领域有利，同时，可以创造大量就业机会。
Think City应运而生
2008年，槟城乔治市被列入世界遗产名录后，这座城市独特的文化遗产保护和传承变得尤其迫切，隶属于国库控股（Khazanah）的城市复兴组织——Think City应运而生。
该组织成立于2009年，旨在启动乔治市资助计划、引领城市复兴，并通过资金和技术支持，促进当地的社区参与、保护和弘扬文化遗产。2014年，“业务”范围扩展到槟城北海、柔佛新山和吉隆坡，继续展开城市复兴项目，并与公共和私人领域及社区密切合作。
林坚毅指出，参考Think City在吉隆坡市进行的一些项目，包括位于敦霹雳路的一些老店，一栋经过精心修复的建筑，在达到最高标准后，就能吸引到优质租户，甚至也能获得不错的租金。
老店改装成精品酒店
与此同时，槟城乔治市和马六甲市许多老店改装成的精品酒店后，也带动了全马老店翻新为精品酒店的潮流。
坐落在茨厂街，1930年建立的战前大楼——南益大楼（Lee Rubber Building），如今已被成功活化为拥有49间客房的五星级精品酒店Else Hotel，客房每晚600令吉起跳，还收入在《米其林指南》的顶级住宿名单，对高端消费者来说，它物有所值。
“这样，店家的生意就会好，对吧？就可以负担得起租金，同时可获得更高收益。所以，这些旧建筑物的保育与修复是有价值的。”
林坚毅指出，要吸引业主参与产业改造和城市复兴活动，需要证明它能带来经济效益。
确保保存遗产传送家族故事
但另一方面，一些拥有这些老建筑的家族来说，更看重的是传承，而不是盈利。因此Think City也要确保他们的遗产能够保存和获得保育，能够传送家族故事，甚至展现出某个特定时代的风貌，或是记载着该地区的某个重大事件。
预告：
罗马不是一天造成的，城市复兴更非一日之功。
林坚毅指出，槟城乔治市蜕变耗时十年，新山老街转型也历经五载，城市复兴是需时5到10年才能迎来收成期的长跑。
下一期，我们探讨身处历史街区的私人业主与中小型店主，如何在这场绿色与文化的淘金热中掌握生存与致富机会。
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