你我熟悉的大钟楼——苏丹阿都沙末大厦（BSAS）2月完成保护与修复工程后涅槃重生，让“吉隆坡遗产”（Warisan KL）项目走入公众视野。
这个项目也为全马的房地产市场敲响了转型的警钟，尤其当巴生河流域许多办公楼因高龄而逐渐与现代永续标准脱节，一场优胜劣汰的结构洗牌已悄然上演。
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面对空置率攀升与“资产搁浅”风险，老旧建筑难道只能走向被夷为平地的终局？业主在这场绿色转型与文化复兴的交汇点上，何去何从？
1897年竣工的国家遗产苏丹阿都沙末大厦历经11个月的保护与修复工程后涅槃重生，今年2月重新开放，引起了全国人和国际游客关注，顿时成为国内最热门的打卡点之一，尤其是文青必须拜访的地点。
吉隆坡遗产掀复兴序幕
这座建筑物的历史长达129年，并在1974年更名为苏丹阿都沙末大厦。它由400万块本地烧制的粘土砖打造，在成为现代人普遍记忆中的法庭之前，原本是9个政府部门的办公室。
2007年，这座暱称为“大钟楼”的百年建筑，在《2005年国家遗产法令》下，被列为国家遗产建筑。
大部分人只关注苏丹阿都沙末大厦及最新开放的旧中央邮政局（Pejabat Pos Besar Lama）。然而，这2座建筑物的修复与保育工程都属于今年4月，由首相拿督斯里安华推介的“吉隆坡遗产”项目。
Warisan KL项目是一项国家倡议，由各政府部门和机构、政府相关投资公司（GLIC）、政府相关公司（GLC）、私人企业伙伴及周边社区的合作项目。同时，策略伙伴包括包括国库控股（Khazanah）、国民投资公司（PNB）、铁道资产公司（Railway Asset Corporation）、KLCC控股、私募基金Creador Foundation、吉隆坡中央艺术坊，并由吉隆坡市政局（DBKL）和城市复兴组织——Think City等支持。
初步阶段涉该项目涉及10个地标，苏丹阿都沙末大厦和旧中央邮政局的复兴，属于独立广场国家遗产区复兴计划。
根据官方网站的介绍，Warisan KL项目是一项以国家遗产和文化为基础的城市复兴计划，放眼催化吉隆坡市的重振，让我国首都变得更宜居之际，也为旅游业、社区内的商家和商业发展创造新机会。
除了独立广场国家遗产区的复兴，Warisan KL项目还包括占美清真寺和周边地区再活化和国家迎宾馆（Carcosa Seri Negara）活化利用。其他地标如吉隆坡火车总站、国家清真寺、大地宏图综合大厦（Dayabumi）、巴刹广场（Medan Pasar）、吉隆坡中央艺术坊（Pasar Seni）、茨厂街、默迪卡独立体育场，以及Merdeka 118周边地区，也落在复兴计划范围内。
资料显示，吉隆坡遗产区内，还拥有超过500座历史悠久的店屋、殖民时期地标建筑和独立后的标志建筑，这些建筑物都体现了吉隆坡丰富的文化底蕴。然而，随着居民和商户的迁离、历史建筑老化，加上新旧建筑物之间日益脱节，导致许多“活宝藏”面临着被忽视的风险。
更重要的是，Warisan KL项目绝非冷冰冰的建筑物翻新计划，而是广邀全民、企业家、艺术家，以及任何热爱这座城市的人们，加入这一场共同重塑活动。
作为大马首都，吉隆坡也是国内许多城市的缩影，而Warisan KL项目让人们反思，要如何让百年建筑，在城市最核心地段屹立不倒，并成为让人渴望的“新富矿”。反之，没有长寿价值、无法顺应环境社会治理（ESG）洪流的产业，终将被市场淘汰。
专家提醒，缺乏维护，旧商厦不升级，长期内面临的最大风险就是——资产搁浅 （Stranded Assets），甚至可能导致城市逐步走向衰败。
老旧商厦面临资产搁浅风险
产业顾问公司——威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）的《2026年房地产市场展望报告》指出，巴生河流域老旧办公楼的空置问题日益严峻。尤其2015年前建造的办公楼（占总净可出租面积约77%），其性能、设计效率及环保标准已难符现代化、高效且永续的租户需求与日益增长的ESG承诺。缺乏全面升级，这些资产面临过时和长期高空置率的风险。
谭家良：产业素质两极化
该公司董事经理谭家良接受《投资致富》访问时，将此现象形容为一场优胜劣汰的结构洗牌。
他指出，市场正呈现两极分化趋势：优质产业因积极再投资而持续受惠，与长期投资不足的产业表现差距日益扩大。当租户预期转向素质更高、永续且营运高效的建筑物时，未能进行再投资的业主将面临竞争力下降、租户流失及租赁业绩下滑等问题。
谭家良进一步阐释，这种素质两极化趋势的深层后果是，无法适应市场需求的建筑物将面临空置率上升、维修成本增加、资产流动性下降，并最终导致功能性淘汰。
他指出，当中最严重的风险即是“资产搁浅”——即建筑物在物理层面仍可使用，但经济上已难以租赁、再融资或重新定位，这种恶性循环甚至会加剧城市衰败，引发周边环境不安全、声誉受损及活力下降等问题。
旧楼不翻新3大风险
大马莱坊（Knight Frank）项目管理副总监杜尚恩（Shaun Toh）看法类似。
他接受访问时说，由于现在的租户期望获得现代化的建筑服务、且有永续发展评级以及便利设施与高效的营运效率，维修状态良好的现代建筑物之间的竞争异常激烈。因此，未能与时并进的建筑与新建项目比较时，竞争力日益下降。
他说，业主若没有为未来做好准备，或者进行升级或翻新老旧产业，一般会面对租金停滞不前甚至下降、租户续租率降低，以及投资者兴趣减弱等问题。
杜尚恩：地点不再是万灵丹
杜尚恩补充，在大马，产业价值的主要驱动因素还是地点，然而未进行翻新策略的老旧物业往往难以与新建的A级办公楼、现代化工业设施，以及焕然一新的综合用途开发项目一较高低。
无论如何，除了租金和市场需求面对下滑风险，被忽视的旧楼／旧店，还将面对许多其他风险，包括：
1.监管风险：建筑物可能无法满足不断变化的消防安全、无障碍设施、环境或建筑规范要求。
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2.营运风险：老化和过时的机械与电器系统可能导致故障增加、业务中断和维修成本上升。
3.ESG风险：节能表现不佳的产业可能无法吸引有永续发展目标的租户和投资者。
杜尚恩也认为，对一个建筑物来说，最大的长期风险，就是资产搁浅。意思就是，物理层面上，一个建筑物仍可使用，但它已不再具有经济竞争力。
永续标准成基本盘
根据《CBRE|WTW 2026年房地产市场展望报告》，2024至2025年间，大马办公楼市拥有绿色认证的项目占大部分即全年供应90%以上，这突显了市场格局显著转变，永续不再是加分项，而是现代产业市场中，衡量项目价值的基本标准。
2026年内，专用办公楼供应预计达290万平方英尺，其中高达96%竣工的项目将是绿色专用办公楼，进一步印证了这个结构性转变。2024年巴生河流域的专用办公楼供应为247万平方英尺。2025年全年估计达240万平方英尺。
旧建筑物升级 获绿色认证
除了新项目，为了获得绿色认证，并在不断变化的市场中保持竞争力，许多旧建筑物也在进行升级改造，值得一提的例子包括Menara Generali（获得LEED金级认证、GreenRE银级认证）、Vista Tower（GreenRE银级认证）、Kossan Tower和KLEC Tower 2都获得绿色建筑指数（GBI）银级认证。
数据表明，绿色认证被广泛采纳，突显出市场预期发生永久变化，如今，ESG合规已成为资产长期保持韧力和价值的代名词。
回顾2025年，巴生河流域的办公楼市场趋势继续以素质为主导，租户尤其是银行和金融领域的租户，纷纷迁入新的A级和绿色认证建筑物。其中，大型的搬迁活动包括安联银行从非顶级的专用办公楼，搬迁到本身的总部——安联银行大厦。同时，蚂蚁国际在106交易塔设立了区域总部。
另外，马来亚银行今年5月6日起，已将总部正式从敦霹雳路的马银行大厦迁至默迪卡118大楼。
顶级非顶级办公楼差距扩大
顶级建筑物的使用率持续上升之际，老旧的办公楼使用率持续走低，空置期更长而且越来越依赖租金优惠，才能吸引到租户。这导致顶级和非顶级专用办公楼市场之间的差距越来越大，而且这个差距还会进一步扩大。
根据CBRE|WTW的数据，2019年起，顶级专用办公楼的出租率就一直呈扬势，2024年更超越80%，达到80.8%，2025年预计提高至81.4%，2026年更预计将进一步上升到81.1%。相反，非顶级专用办公楼的出租率2019年以来，就一直下滑。
除了出租率，租金也受到影响。
低碳改造解锁全球新商机
另一方面，世界经济论坛（WEF）2025年4月22日发布题为：“如何通过改造让建筑物现代化并提高长期韧力”的文章中提到，在欧洲，超过35%的建筑物已有50多年的历史，其中近75%被认为能源效率低下。同样，北美和亚洲的许多老旧建筑也需要进行现代化改造，才符合现代安全和永续标准。
推倒重建非唯一出路
当大面积高龄产业恐面对“资产搁浅”恶性循环风险，难道唯一的出路就是将它们夷为平地、推倒重建？但产业发展和城市基础设施建设会产生大量的隐含碳排放（Embodied carbon emissions），即建筑材料的制造、运输、安装、维护和处置过程中所产生的碳排放。
世界经济论坛的文章提到，全球老旧建筑物带来巨大的挑战，但同时也带来新机遇，改造（retrofitting）就是其中一种。
越来越多研究结果显示，状态良好的建筑物更安全、节能，且营运成本较低。对老旧建筑物进行现代化改造，可降低全球能源需求12%，节省数十亿美元，同时能够增强建筑物抵御极端天气、网络安全威胁和营运中断的能力。
因此旧产业的问题，不再是“是否需要进行现代化改造？”而是加大提升建筑物韧力、效率和成本效益解决方案的规模。
那么建筑物改造，乃至城市复兴，是否真的有实际回酬？
林坚毅：资助槟240项目值1630万
作为Warisan KL项目领导单位——Think City城市解决方案董事兼空间活化主管林坚毅接受访问时说，以在槟城乔治市为例，他们每投入1令吉，就获得了2令吉25仙的共同投资。
“我们在槟城已经资助了240个项目，总价值1630万令吉。”
Think City隶属于国库控股，该机构一开始在槟城进行乔治市城市转型计划，至今已经在乔治市和新山的深耕多年。根据统计，在2009至2019年之间，槟城乔治市的酒店数量大涨190%或116家；客房数量增加了148%或3325间；艺术、文化和手工艺机构增加97%或55个；劳工规模上涨了18%，从2万1139人上涨3841人至2万4980人。
说到2026年市场展望，产业专家不约而同指出，该领域利益相关者包括政策制定者、发展商、投资者、金融家和消费者的焦点，不再只是追求增长率，也开始关注永续发展、公平和创造长期价值。
Rahim & Co今年初也指出，尽管市场正稳定调整至新的平衡状态，增速温和，前景依然乐观，但未来市场的增长驱动力不再以交易量为主，而是受到资产素质、永续和租户要求的影响。
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