注9资产组产托 短期盈利恐稀释 IOI置业一度挫3.6%

“不过，我们将集团层面的产业发展重估净资产价值折价调低至40％（先前是下调至55％），因我们相信，若IOI置地短期内可将新加坡资产分拆并产托化上市，这个折价率仍可反映余下的上涨空间。”

肯纳格研究续指，IOI置地在新加坡的核心资产IOI中央林荫道办公楼（IOI Central Boulevard Towers），截至去年6月估值为137亿令吉，若以80％账面价值估算，这（最新重估净资产价值折价）是合理水平。

“不过，我们谨慎看待IOI置地接下来的盈利走向，一旦新加坡的新元隔夜利率（SORA）合理化，利息成本将走高，鉴于84％的贷款以新元计算，这或冲击公司盈利表现。另外，我们也对该公司W Residence认购率缓慢的情况保持警惕，短期内或会阻碍产业发展业务。”

目标价评级上调

考量以上种种，该行将IOI置地目标价从3令吉调高至3令吉70仙，投资评级也从“落后大市”上修至“符合大市”。

“我们喜欢IOI置地是因为专注成熟城镇的高价值产品、扩张资产组合且有稳定经常性收入，以及在新加坡策略地点也有曝光率，不过下行风险包括产托计划估值比预期低、新项目表现疲软。”

另一方面，达证券分析员谭倩雯静待该公司产托计划最终定价与上市日，目前仍维持该公司财测与投资评级，不过随着产托计划有眉目，调高目标价至4令吉47仙。

“上市所得的约46亿令吉中，66％将用以偿还银行贷款，这可助力IOI置业改善资产负债表，净负债料从0.92倍降低至0.76倍。若从产托水平来看，初始负债约35％，仍有空间可进一步举债，考量债务融资的资产增值，以50％的负债顶限，我们估计实际债务上限可达约23亿令吉，足以继续强化资产价值。”

计入脱售并注入IOI置业产托的9项物业价值26亿5335万令吉及售股所得的19亿7106万令吉，IOI置业产托完成上市料可得46亿2441万令吉。

谭倩雯进一步说明，IOI置地产托的资产组合，或更多仰赖零售资产IOI City Mall，假设每股参考价90仙，预期派息率将介于6.5至7％，同时也会是马股第五大产托股。

“随着产托计划成型，有望进一步释放资产价值，虽然短期盈利或遭稀释，这显示成熟资产套现不是这个投资个案的核心，放眼未来若成功推进国内资产产托化，市场焦点或转向IOI置地新加坡资产的产托计划，这对于进一步释放价值更有意义。”

潜在派特别息

丰隆研究不排除，IOI置地或在完成国内产托上市计划后，潜在派发特别股息回馈股东。

“IOI置地在回报股东这方面向来都相当大方，2025财政年将每股派息提高至8仙（先前为5仙），此举也让投资者大感惊喜，毕竟在完成收购新加坡风华南岸（South Beach）后净负债率已近90％。我们认为，该公司已准备好在2027财政年显著提高派息。假设从产托计划获得的资金中，20％用作派息，将等同每股潜在派息15仙。假设脱售土地也有同样20％派息，将进一步推高每股派息2仙，计入正常的每股派息11仙，2027财政年派息可达28仙，等同诱人股息回酬7.7％。”