捷运特区带旺柔房产 Rahim&Co：非受益区存过度投机风险

询及大马房地产发展商会研究院预计今年整体建材成本预计增加约2至3%，而住宅售价的涨幅料仅介于1至2％，他解释，我国房市经历连续4年的快速增长，这种快速增长速度本来就难以持续，如今的调整并非市场发出警讯，而是市场自我修正的过程。

“随着买家群体日趋成熟，房市的剧烈波动将逐步放缓。未来的增长会更稳定。即便市场出现下行，也只是温和调整，而非大幅下跌。”

发展商倾向吸纳高涨成本

在他看来，这种温和涨幅恰好体现我国房地产市场的韧性。市场正进入一个新的阶段，从快速上涨，转向稳定上升，迈向可持续发展的路径。

面对高涨的建筑成本，发展商是否会选择转嫁成本？苏莱曼沙希认为，发展商会倾向自己吸纳成本。

他指出，发展商可采用更高效的施工方式降低成本，因为项目施工时间越短，建筑成本会越低。另一种降低成本的方式，是政府提供更快捷的审批流程。审批时间一旦拖延数月，发展商不仅增加等待成本，也影响现金流与盈利。

此外，工业化建筑系统（IBS）被认为是降低建筑成本的重要工具。然而IBS的概念在我国已经讨论超过20年，但关键挑战仍在于前期的资本投入过高。为推动可负担房屋发展，他建议，政府可以考虑将IBS半国有化，让政府与发展商合作，承担部分前期成本，加速技术落地，这不仅有助于控制建造成本，也能提升可负担房屋的供应效率。

滞销回升 或通过资产再使用转型

回顾过去数年走势，苏莱曼沙希指出，疫情期间滞销产业数量出现下滑，并非需求突然改善，而是发展商在疫情期间普遍采取谨慎策略，使得新项目供应大幅放缓。当被疫情压抑的购房需求在2022年回流市场，带动成交量出现大反弹，压低了滞销水平。

“随着过去3年的新项目供应逐步增加，尤其是2023年和2024年推出的项目在近年陆续完工，部分单位未能顺利售出，导致滞销数字在2024年底至2025年出现回升。”

不过真正值得担忧的并非滞销规模，而是如何处理那些长期无法消化的旧库存，特别是超过10年楼龄的项目。他认为，这类资产或许更适合通过资产再使用（asset repurposing），例如转型为社会房屋。

他补充，滞销数据不能只看数量，也需要关注结构。一旦房产被列为滞销，尤其是楼龄超过10年的项目，几乎是难以卖出的状态。因此，更值得关注的是在过去3至5年内完工、理论上“应该可以卖得出，但却卖不掉”的项目。

新空间涌入 办公楼恐面临下行压力

随着558万平方英尺的新办公空间涌入，今年办公楼市场可能面临进一步的下行压力，这些在兴建的办公空间包括8栋建筑，大部分位于市中心。

全国办公楼出租率微升至78%

根据Rahim&Co《2025/2026年房市检讨报告》全国办公楼出租率在6月底降至77.8%后，在9月份略微回升至78%。

吉隆坡仍是全国办公空间最集中的城市，预计2025年上半年总供应量将达到1亿零986万平方英尺，出租率为72.2%，这意味着约有3051万平方英尺的办公空间处于空置状态，其中大部分位于老旧建筑中。

随着敦拉萨国际贸易中心 （TRX）、默迪卡118（Merdeka 118）、IOI城市大厦 （IOI City Towers）和白沙罗高原柏威年广场（Pavilion Damansara Heights）等新兴办公中心的崛起，老旧办公楼难以与之竞争。

“许多建于2000年代初期的办公楼已不再符合当前的设计，导致大量办公空间闲置。”

该报告显示，吉隆坡的办公空间需求集中在优质、获得环境社会治理（ESG）认证且交通便利的地段，这在一定程度上得益于投资吉隆坡机构（InvestKL）和马来西亚投资发展局（MIDA）等机构推动的国际投资兴趣。

在邻近的雪兰莪州，截至2025年上半年，办公楼总供应量为5058万平方英尺，平均出租率为72.5%，这意味着有大约1390万平方英尺的办公空间处于空置状态。

八打灵再也的办公楼集中度最高，拥有90栋办公楼，总面积达2020万平方英尺，占整个州属办公楼总量的40%。目前有一栋新的办公楼正在建设中，建成后将新增超过35万平方英尺的办公空间。

可负担屋问题为“建对了吗”

在可负担房屋的课题上，苏莱曼沙希指出，政府确实努力执行可负担房屋政策，但问题并不完全出在“有没有建”，而是“建对了吗”。

在部分州属，尤其是经济较小的州属出现明显的错配现象。以吉兰丹为例，当地土地资源相对充足，理论上更适合发展有地房屋，却反而兴建了售价约25万令吉的高楼公寓。

“25万令吉在吉隆坡或许算很便宜，但在吉兰丹，这个价格对当地居民而言并不一定可负担，尤其还是高楼住宅。”

他强调，各州的收入水平、生活模式与居住偏好存在巨大差异，全国不能用套用同一套逻辑。在某些州属，人们往往更偏好单层的有地房屋，而非公寓。因此，政府在规划可负担房屋时，必须更深入研究州与州之间的收入差距，以及真正符合当地需求的房屋类型，而不仅仅是一个价格标签。

谈到吉隆坡的可负担房屋，他以国际通用的可负担性指标作解释，假设一个家庭把所有收入完全存起来，不吃不喝，需要多少年才能买得起一间中位数房价的住宅？

“任何超过3年就已经不算可负担了，超过四年则是严重不可负担。”

目前，吉隆坡的房价可能从70万令吉起跳，意味着家庭的月收入必须超过一万令吉才能负担，这超出大多数中产家庭的负担能力。

出席者包括国际产业顾问公司Rahim&Co执行主席丹斯里阿都拉欣、房地产经纪总监西华尚卡、估值服务（企业与金融）董事陈飞霏及八打灵再也办事处董事蔡汝光。