REHDA：受惠交叉补贴机制 B40拥屋率高于M40

“1980年初期，我们有足够的金钱（收入），且当时的生活费也没现在高，但现在情况不一样，购屋者需承担额外的金额，但今时今日却是负担不起。”

交叉补贴不能解决问题

玛拉蒂坦言，交叉补贴并不能解决我国房市真正面对的问题，所以才有必要检讨这个机制。
“不然，就算是在房价管控的机制下，必须确保卖价不能低于建筑成本。”

随着国人住房负担压力渐增、人口结构变化，以及房屋供应与有效需求间持续存在错置窘境，大马房地产发展商会研究院也呼吁，政府应检讨现有房屋政策，结构转向以需求及数据为导向的政策重塑，建立更为平衡与兼容的房市。

房市挑战变得更复杂
建可负担屋难解

黄中立披露，大马的住房挑战已变得相当复杂，似乎不再只是单纯建设可负担房屋即可解决的情况。
“最新数据显示，截至今年首季，我国共有3万2800个已竣工住房处未售状态，总值约达163亿7000万令吉，而在这些未售单位中，近半数即1万5400个单位（占46.9％）的售价，并不超过30万令吉。与此同时，许多国人仍在为寻找可负担得起的住房而苦恼。”

合适地点建合适住房

他补充：“若有数以万计的已建竣房屋空置，但还是有人找不到可负担的住房，那幺我们面临的房市挑战，或许不单是建造足够的可负担房屋。在这样的情况下，我们或许需要问一个关键问题，即是否在合适的地点以合适的价格为有需要的人建造合适的住房。”

黄中立坦言，事实却是接近47％未售已建竣单位价格在30万令吉以下，这些也是传统意义上的“可负担房屋”价格，足以让市场人士重新思考。

“若处于可负担房屋价格区间的房子都卖不出，那幺就不能单从价格解释大马房市目前面对的问题。针对可负担房屋课题上，我们也必须将地点、交通衔接、家庭需求、是否容易取得贷款，以及我们正在建造的是否真能迎合当地需求等纳入考量。”

他说，我国房市挑战变得更为复杂之于，现有政策未能充分演变至跟得上国内当下的结构变化，也需要关注。

“过去的政策确实帮助许多人实现拥屋的愿望，但我国这些年已取得进步及变化，我们如今的人口结构、收入水平和生活方式都已今非昔比。鉴于这些变化，那些僵化且过时的房屋法规（政策）或已不再适用于当前的实际情况。”

人口结构重大转变

《全民安居：共同建设需求为导向框架》报告除了给出建议，也点出数个重大变化，黄中立分享这份报告的一些重点，提及我国人口结构在过去34年缺发生重大转变，即土着的总人口占比已从1991年的61％攀升至2024年的70％。

“除了人口结构变化，我国自2014年以来最多家庭收入（31％）是介于3000至4999令吉，指向的‘可负担房屋’房屋价格区间为20万至30万令吉，另外家庭收入每月介于1万3000令吉及以上的数量，也从2014年的51万4000户，到了2024年约2倍增长，达153万5700户。”

M40拥屋压力渐增

基于上述变化，这份报告点出现有房屋框架，让M40拥屋面临的压力渐增，同时希望能为2026至2035年的全国房屋政策3.0（National Housing Policy 3.0）带来有坚实证据为导向的改革。

《全民安居：共同建设需求为导向框架》报告也发现，B40的拥屋率首次超越M40，另通过公开市场的住宅收益资助所谓可负担房屋的交叉补贴，无形中推高普通购屋者（尤其是中产阶级）的拥屋成本。

因此，该报告建议，我国应转向更为灵活且仰赖数据推动的房市框架，即需依据实际的市场需求和当地住房状况，定期审查住房配额及资格标准。

报告28日正式推介

大马房地产发展商会研究院今日非正式推介的《全民安居：共同建设需求为导向框架》报告，旨在重新调整房屋发展框架，以更好反映人口结构、家庭收入及市场状况的变化，将由房屋及地方政府部长倪可敏本月28日正式推介。

出席上述活动包括大马房地产发展商会研究院信托人丹斯里张昌国、拿督黄腾亮、拿督哈芝慕斯达扎、首席营运员张协铣、大马房地产发展商会总财政拿督林文发及总秘书拿督陈汉霖。